À la suite de la conférence introductive organisée par les enseignant·es-chercheur·es du laboratoire ESPI2R sur le campus ESPI Marseille, en association avec Vincent FOUCHIER de la Métropole Aix-Marseille-Provence, cette deuxième conférence sur l’intensification urbaine (30/05/2024) a permis de se focaliser sur la question du marché. Il s’agissait plus précisément de se demander comment appréhender l’intensification urbaine d’un point de vue économique et immobilier, mais aussi, dans quelle mesure les marchés impulsent l’intensification urbaine et si l’on peut concilier cette dernière avec la rentabilité économique ?
TIMECODES :
00:00 : Introduction par Raphaële PERES – Enseignante-chercheuse en sciences de gestion, ESPI2R, ESPI Marseille et Samuel DEPRAZ – Directeur de la recherche à l’ESPI
06:25 : Présentation de Guillaume CHAPELLE – Docteur en économie, MCF à l’Université de Cergy-Pontoise, UMR 8184 THEMA
Présentation de Laëtitia TUFFERY – Enseignante-chercheuse en économie, ESPI2R, ESPI Marseille (au moment de la conférence) – non filmée
39:36 : Présentation de Vincent FOUCHIER – Directeur Prospective et Conseil de développement, Direction Générale des Services de la Métropole Aix-Marseille-Provence
48:43 : Présentation de David MIET – CEO et co-fondateur de Villes Vivantes
01:25:52 : Discussion d’Arnaud BASTIDE – Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Provence
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Bonjour à toutes et à tous. Merci d’être là pour notre 2e volé de de cycle de conférence sur l’intensification urbaine. Donc la thématique de ce soir, le marché fera en hauteur à l’intensification urbaine. Euh nous aurons des intervenants donc à la fois en distantiel et et en présentiel. Euh Guillaume Chapel euh maître de conférence à l’université de Sergie Pantoise, Latitia Tuperie, docteur en économie, enseignant de chercheur à l’espi Marseille et donc à l’esp deer. Puis euh David Minet, CTO et confondateur de Ville Vivante. Et enfin Vincent Foucher directeur prospective et conseil de développement de la métropole ex-Marseille Provence. et en discutant Arnaud Bastide euh président de la Fédération des promoteurs inés de Provence. Je me permets une petite recontextualisation de ce cycle de conférence. Euh donc la thématique de l’intensification qui est une thématique avec des enjeux et qui est d’actualité et l’objectif est double. C’est à la fois un crisme scientifique mais également institutionnel. C’est pourquoi nous sommes en partenariat et le laboratoire de la métropole ex Marseille Provence et euh où on va essayer à travers ce cycle de conférence de mettre en avant les problématiques territoriales contemporaines eu égard donc à cette thématique de l’intensification. Donc euh conférence numéro 2 sur euh les freins et moteurs euh de l’intensification. Et je vous laisse d’ors et déjà noter euh nos prochains rendez-vous le 17 octobre puis le 19 décembre pour les deux autres volets de notre cycle de conférence. Je laisse la parole à notre directeur de la recherche, directeur du laboratoire d’esprit de monsieur Samuel Deci beaucoup Raphaël. Bonjour à tous, bonjour à tous. Évidemment, je suis très très ravi d’être présent pour cette deuxè manifestation de ce cycle pour une intensification euh intensification urbaine, intensification en immobilier. On en parlera sur plusieurs aspects. Euh très beau très très simplement, je je souhaitais aussi souligner à quel point ce ces initiatives sont satisfaisantes parce que l’esprit est sans doute connu pour être l’école de référence en immobilier depuis plus de 50 ans plus ancienne dans son domaine. Elle est peut-être moins connue pour son activité de recherche qui est en occurrence relativement nouvelle puisque notre laboratoire a été créé en 2017 maintenant. Euh et ce laboratoire est très rapidement puisque est maintenant composé d’une quarantaine d’enseignants chercheurs. Néanmoins, il a une originalité assez importante que je tiens à souligner par rapport à d’autres institutions de recherche à quelqu on est partenaires, c’est que on peut prétendre sans grand sans grand volonté de se se vter que nous sommes le seul laboratoire à traiter exclusivement de l’immobilier et de manière transdisciplinaire. beaucoup de collègues qui travaillent en droit immobilière en l’économie immobilière certes ou alors dont l’immobilier est l’un des champs d’action parmi du temps d’autres nous c’est vraiment notre focal alors pourquoi cela parce qu’évidemment l’ambition c’est d’apporter des connaissances et de mettre en critique des contextes qui sont aujourd’hui sur l’immobilier sa s’il y en a beaucoup contexte souvent de crise des contextes de questionnement par les métiers donc à ce titre notre laboratoire souhaite jouer son rôle dans un débat public qui est je pense d’importance prioritaire en ce moment. Alors il faut être bien faire on l’entend large on pourrait réduire ça au seul activité du cœur de méti la transaction la gestion ou éventuellement l’expertise des biens immobiliers. Non pour nous et je cite ici le rapport HCRS notre rapport d’évaluation qui soumis aux instances nationale 2024 euh nous envisageons l’immobilier comme un secteur qui va du bâtiment à l’îo et à la ville. voir à une approche régionale question de l’avanité. Ce qui nous permet évidemment d’embrasser toutes les échelles et également tous les métiers de l’immobilier et de la fabrique de l’urbain, de l’amont à l’aval du besoin habitant jusque à la rénovation et à la patrimonialisation du bien immobilier. Mais c’est très important puisque ça nous permet évidemment d’envisager des coopérations très respectueuses avec multiples entités de recherche et partenaire soit publique ou priv. Donc en ce sens et pour finir le le cycle d’aujourd’hui euh intensification urbaine fait pleinement sens. D’abord parce que il nous permet d’avoir le plaisir de travailler avec la métropole ex Marseille et donc les partenaires territoriaux de l’ESP et puis aussi bien sûr avec des acteurs publics et privés. Donc plusieurs autour de la table, donc plusieurs autour des différents cycles. Euh il faut bien rappeler bien sûr quand on parle d’immobilier 80 % de l’immobilier porté par les acteurs privés dont l’habitant en tant que producteur lui-même de certaines formes urbaines. On en parlera de quand on parlera de densification. Donc tout ça pour souligner aussi la pertinence externe. Je me souviens d’une journée d’étude qu’on a tenu en 2020 qui portait déjà à l’époque sur la question de la densification. Mais évidemment lorsque j’ai entendu intensification urbaine, j’ai beaucoup précis puisque le le saut de langage pas qu’un saut de langage, il y a un saut conceptuel absolument essentiel. Autant on l’a dit dans la première conférence le terme de dxiété à des connotations qui peuvent encore créer des à l’innovation autant d’intensification apporte quelque chose de plus persuadé de la la richesse heuristique de ce concept et j’espère que aujourd’hui évidemment pouvoir continuer à travailler dans ce sens parce que le contexte dans lequel on s’inscrit n’est pas qu’une conjoncture c’est un nouveau paradigme faut rencer l’immobilier les ruptures environnementales énergétiqu matériaux sont pas là pour quelques temps. le nouveau contexte dans lequel on doit jouer. Tous les moyens sont à mettre sur la table et évidemment ce thème de l’intensification est peut-être au cœur du sujet. Donc merci beaucoup pour vos interventions et puis au plaisir de débattre dans les instants qui vont suivre. J’avais les obligations qui qui m’ont retenu à Paris malheureusement. Euh donc je vous ai présenté donc on m’a demandé de vous faire un petit topo du lien de que vous pouvez avoir les recherches en économie urbaine sur le thème de la donc l’intensification, la densification et donc du coup je vous ai préparé cette petite présentation synthétique qui parle de d’une partie de mes travaux et qui s’inspire aussi de de travaux de de collègues économistes sur le rôle du foncier sur le marché du logement avec une faute focal sur les enjeux liés à la réglementation urbaine et ce qu’elle implique pour pour une densification à venir en particulier dans dans le contexte qui nous occupe en France à en particulier avec le le zéro l’objectif zéro artificialisation net qui doit justement mettre une pression sur les marchés immobiliers internes aux grandes métropoles. Donc avant de commencer euh de de vous parler d’intensification urbaine, je voudrais revenir sur la la la simple définition de qu’est-ce qu’un logement parce qu’en fait c’est assez essentiel pour comprendre le reste du propos et les enjeux même que pos est-ce qu’ de de nos jours il est il est important de de de se focaliser sur la l’intensification urbaine et quels sont les enjeux liés à la réussite de cette intensification urbaine ? Un logement, qu’est-ce que c’est ? Je suis dans une école sur l’immobilier, donc je vous apprendrai rien. C’est c’est un bâtiment, une structure qui est composée de matériaux et qui est construit surtout sur une parcelle, une parcelle foncière qui est associée à une localisation. Et en fait euh il est possible d’estimer statistiquement la valeur d’un logement en économie. On fait tous les jours, de savoir quelle est la quelle est la la la valeur d’un logement et et pour se faire, on va on va se baser sur ces différentes composantes et en particulier, on va on va pouvoir essayer de définir son logement et la valeur d’un logement par ces deux composantes principales, c’est sa structure et sa localisation. par sa structure, on peut on peut comprendre la taille, le nombre de pièces, les matériaux avec lesquels il a été construit, l’année de construction, est-ce que c’est du Osmanien ou pas ? Est-ce que c’est une maison, est-ce que c’est un appartement ? Quel est l’étage, la vue, le mode de chauffage, l’efficacité énergétique ? Est-ce qu’il y a un balcon, un garage et cetera ? Et puis la localisation, ça va être associé à vraiment où est-ce qu’ est localisé ce logement, en particulier euh s’il y a des aménités qui sont associées comme d’accès de bonnes écoles, des infrastructures de transport ou euh voilà et tout un tas d’autres facteurs. Et en fait, on dispose à l’heure actuelle de d’énormément de données et ce qui nous permet finalement de réaliser cette décomposition. Donc là, je vous ai mis un petit exemple où on prend les loyers en France. On a on a des données de loyers. On peut faire exactement la même chose avec des données de de prix de vente. Donc en fait, si on on fait un modèle où on inclut uniquement les caractéristiques comme du logement, comme la surface et son nombre de pièces et est-ce que c’est un une maison et un appartement, en fait, on va être capable d’expliquer 30 % de la valeur d’un logement. Si on essaie de pousser et de raffiner le modèle avec des choses sur la structure en incluant est-ce qu’il y a un balcon, est-ce qu’il y a un jardin, quelle est l’efficacité énergétique du bâtiment, on va grosso modo arriver à 37 %. Par contre, si on commence à à aussi inclure dans le modèle où est-ce qu’ est localisé ce logement, d’abord si on on prend en compte juste le département où est localisé ce logement, on passe de 37 % d’explication à 67 % d’explication. Si on si on contrôle pour la commune où est localisé le logement, on arrive à 60 on arrive à expliquer 74 % de la valeur d’un logement ou d’un loyer. Et puis si on arrive à à prendre en compte le quartier, alors là on arrive à 80 % de la valeur d’un loyer. Donc qu’est-ce qu’on trouve de ces chiffres ? Donc si on on contrôle pour la structure, on explique 30 à 35 % de la valeur du logement. Euh et puis et puis si on a si on prend en compte sa localisation, on arrive à 80 %. C’estàd que en fait entre 40 et 50 % de la valeur explicable objectivable d’un logement s’explique par sa localisation. Donc un logement c’est aussi en grande partie que c’est très important de voir ce qui est ce qu’il compose la qualité et cetera, mais c’est aussi en très grande partie quasi majorité la localisation. Et la localisation donc est une composante fondamentale de la valeur d’un logement. Et euh en fait euh à savoir ce qui fait la localisation d’un logement, pour ça, il est peut-être important de remettre le logement et sa parcelle foncière, l’endroit qu’il occupe dans une théorie plus globale, de le replacer dans dans son dans son dans son environnement global qui est la ville. Et pour ça, en fait, on a des théories économiques nous permettent en fait d’essayer d’expliquer pourquoi la ville est chère au centre et la ville est moins enfin un appartement et elle sera moins cher en périphérie. En fait, on a ce qu’on appelle le modèle initial, c’était le séminal de l’économie urbaine. C’est ce qu’on appelle le modèle monocentrique qui montre qu’en fait la valeur d’un logement, il y a un lien étroit entre le coût de transport et le coût du logement. Donc qui nous permet aussi d’explorer le lien entre la taille d’une agglomération et le coût du logement dans cette agglomération et puis aussi d’explorer le lien entre la croissance urbaine, la réglementation et le coût du logement. Tous ces ingrédients en fait vont vont permettre de comprendre quels sont les enjeux de la densification à l’heure d’use. Donc dans ce modèle, on va on va faire l’hypothèse que la plupart des emplois sont concentrés au centre-ville et que les les travailleurs doivent aller travailler vers leur centre-ville. Et donc du coup la la différence fondamentale qui va distinguer un logement qui est situé en centre-ville d’un logement qui est situé dans sa périphérie, ça va être que le travailleur doit passer beaucoup de temps euh dans les transports s’il est en périphérie. Donc du coup, il doit il va faire des il va il va avoir un coût de transport élevé alors qu’il va faire des économies de transport dans le centre-ville. Et donc ça nous permet en fait de de décomposer le loyer en ville, un loyer ou un prix entre trois composantes. Vous allez avoir une partie du du loyer qui va être lié à la rente agricole. C’estàd que c’est juste le coût d’occuper la terre peu importe où on voit l’occuper. C’est que pour justifier l’occupation d’une parcelle de terre, sa transformation euh en en logement, il faut qu’au moins la valeur de l’occupation de cette parcelle soit supérieure à ce que ça rapporterait si c’était sur du terrain agricole, si c’était mis en culture. Et aussi ça doit compenser tout simplement le coût de construire ce logement. Il faut qu’au moins on accepte de payer au moins autant que la rente agricole. et euh un coût annul annualisé de construction ou l’amortissement de la construction. Et après en fait dans l’espace si on est au centre-ville, on va être prêt là on voit en fait sur le centre à payer beaucoup plus au centre-ville. Pourquoi ? Bah parce qu’on va être on va justement tout simplement économiser les coûts de transport. Donc c’est pour ça qu’on va avoir un loyer élevé au centre et un loyer beaucoup plus faible en centre-ville. La différence entre les deux étant une rente de localisation liée aux économies de coût de transport. Est-ce que ce modèle est réaliste ? En fait, bah il nous prédit tout simplement va y avoir une valeur décroissante en fonction de la distance au centre-ville. Et en fait, si on regarde bah par exemple les loyers de l’Île-de-Fance les trouver extrêmement élevés au centre et beaucoup plus faible en périphérie et en fait finalement on peut effectivement représenter les relations entre la distance au centre et le loyer quasiment par une ligne droite. C’est vrai à Paris, c’est vrai dans l’agglomération de Lyon, c’est vrai dans quasiment l’intégralité des agglomérations, sauf celle de Marseille où il y a deux centres. Donc du coup, c’est vrai si on on s’éloigne euh d’ex puis c’est vrai si on s’éloigne de Marseille, mais en fait si on regarde l’agglomération ex-Marseille, en fait comme il y a deux centres, ça va y avoir euh ça va euh en fait va y avoir un c’est en fait on narrive pas vraiment à définir le centre. Mais euh si on prend ex euh les communes autour d’Ex ou les communes autour de Marseille, on va retrouver la même relation. Ce modèle en fait après on peut jouer avec et il peut nous donner en fait quel va être le lien entre la taille des qu’est-ce qui se passe quand il y a une croissance urbaine ? Là ce que je vous ai représenté ici. Quand tu as une croissance urbaine pour absorber plus de population, la ville elle doit s’étendre sur sa périphérie. Donc les loyers au centre vont augmenter et en fait il va y avoir une translation et il va y avoir un peu de terre agricole qui va être transformé qui en fait on va avoir de l’étalement vin pour pouvoir accueillir plus de plus de personnes et c’est là qu’enfin la question de l’intensification européenne va être intéressante. Il est possible en fait d’estimer ce modèle. des économètres l’ont fait pour la France pour estimer en fait quel est le lien entre la croissance de la ville et l’augmentation du coût du logement en particulier au centre. Et ce qu’ils ont trouvé est extrêmement intéressant pour le sujet qui nous occupe. Il trouve que il y a il y a une augmentation mécanique des coûts de l’immobilier avec la croissance de la ville. Je vous apprendrai rien en vous disant que plus une ville est grosse, plus il est cher de s’y loger. Et ce qui trouve aussi c’est alors du coup il trouve qu’une une augmentation de 1 % de la population si on permet l’étalement urbain, c’est si on autorise l’étalement en périphérie de la ville, alors ce sera associé à une augmentation de 0,1 % du coût du logement euh sur l’ensemble de l’agl sur l’ensemble de l’agglomération. Mais en fait si vous interdisez l’étalement, si le l’étalement doit se faire en fait à espace consommé fixe, ce coût à long terme, il est double. Donc c’estàd que du coup les villes, le coût d’avoir une ville, d’avoir une ville qui sont des moteurs économiques où en fait vous allez avoir aussi des bénéfices à l’agglomération parce que vous avez des salaires qui sont plus élevés, les villes sont le moteur de la croissance. Alors, si vous mettez si vous empêchez la ville de s’accroître sur sa sur sa périphérie, alors si vous empêchez l’entors les coûts associé à une croissance de la ville vont être beaucoup plus élevés. Donc du coup, vous avez aussi besoin d’avoir euh une croissance de la productivité qui soit plus élevée pour pouvoir euh compenser ses coûts et donc une augmentation des salaires plus élevés pour pouvoir permettre un développement urbain et qui puisse être un moteur de croissance de la vie. C’est un des risques de par exemple associé au au aux annes va être de fait freiner la croissance des villes parce que en augmentant le coût du logement en les rendant moins attractifs et si vous freinez les croissances des villes, vous avez aussi la possibilité de freiner le développement économique. Alors ça c’est la une relation de long terme qui a été évaluée par les économètres et c’est une relation qui est à l’horizon va dire de 50 ou 60 ans. On peut aussi se demander quel est l’impact de la croissance de la taille de de la ville sur les prix d’immobilier à plus court terme fait et ça dans une étude avec deux co-auteurs Jean-Benoirou déclar on s on s’est posé la question qu’est-ce qui se passe quand vous avez un afflux de population qui arrive dans une grande agglomération comme Paris ou Marseille si la population augmente de 1 % qu’est-ce qui va se passer là en fait vous allez aussi avoir une augmentation des prix de l’immobilier mais qui va être d’un facteur de 10 c’est si on prend une horizon de 10 ou 15 En fait, si vous avez 1 % de la population qui augmente, la croissance des prix, elle va pas être de 0,2 % mais elle va être de 2 %. Donc c’est x 10 par rapport à ce qui a été estimé à long terme. Et pourquoi donc ça je c’est ça c’est les les agglomérations françaises, vous avez leur croissance de population entre 2000 et 2018. Là vous avez la croissance des prix. On voit qu’en fait pour 20 % de croissance, vous avez à peu près un doublement des prix de l’immobilier sur la période 20008. Et en fait, comment on explique ça ? Pourquoi est-ce qu’il y a une beaucoup plus forte rigidité ? C’est parce que la réactivité des promoteurs, la capacité des des des promoteurs à produire du logement pour absorber ce flux de population est plus ou moins forte. Vous allez avoir si je ça va s’expliquer par ce qu’on appelle l’élastité inverse de l’obre de logement ou la réactivité des promoteurs. Donc dans ce graphique là, vous avez les villes qui sont très réactives qui sont sur la gauche. Elles vont avoir une croissance beaucoup plus faible des prix d’immobilier et les villes qui ont du mal à produire du logement comme sur la droite comme à Nice, à Marseille aussi, elles vont avoir une croissance beaucoup plus forte. Et en fait, qu’est-ce qui explique cette incapacité des promoteurs à à absorber cette c c ces chocs de demande ? C’est c c’est surplus de population ? Ce qu’on trouve dans notre étude, c’est que ça va être en grande partie la réglementation foncière qui rend cette offre inélastique, donc qui limite la capacité à à produire davantage de logement pour absorber ces gens et donc qui fait que vous allez avoir une augmentation d’avantage sur les prix plutôt que sur les quantités. Qu’est-ce que c’est que la réglementation foncière ? B c’est toutes les règles qui peuvent être incles dans les PLU qui limitent la densification donc l’indsification urbaine comme les hauteurs maximales, les tailles minimum de l’eau, les coefficients d’emprise sol, les coefficients d’occupation des sols. Vous avez aussi les les les règles qui empêchent de de de convertir de du terrains agricoles en ou des terrain en en logement comme le zonage. Vous avez aussi des des des et puis des des règles plus spécifiques comme les lois littorales qui vous interdisent de construire à certains endroits ou des contraintes architecturales comme les les monuments historique. Et en fait la conclusion principale de notre étude c’est pourquoi est-ce que en fait quand on a cette très forte rigidité de court terme, on peut décomposer est-ce que c’est lié tout simplement à cet effet mécanique plus vous avez une ville qui est grosse plus c’est difficile pour et plus il est difficile pour elle d’absorber un surplu de population. Est-ce que c’est lié à la réglementation ? Est-ce que c’est fait aussi simplement au fait que vous ayez des villes côtières qui soient ou entouré de montagne où vous avez du foncier disponible euh plus ou moins facilement. Et en fait ce qu’on trouve dans notre étude donc là ça va être les barres grises en moyenne vous avez 60 à 70 % de cette inélasticité qui est d tout simplement aux réglementations foncières et c’est pas lié aux contraintes naturelles ni lié à la taille initiale des mines. Donc du coup c’est vraiment les réglementations foncières. Donc c’est c’est ces tailles minimum de l’eau, ces hauteurs maximales, ces refus de permis de construire qui empêchent cette intensification urbaine et cette qui empêche les villes d’absorber le surplus de population facilement. Donc qu’est-ce qu’on peut retenir de ce de de de monocentrique qui est de notre étude pour interpréter les les lectifs de zéro artificialis net qui nous occupent ? Donc vous savez qu’ à l’horizon 2050 normalement il y a plus de nouvelles parcelles qui doivent être urbanisées. Elles doivent être systématiquement compensées par des renaturations dans une zone assez limitée. Et donc ça ça veut dire qu’on on est dans une dans un cas où la réglementation foncière va être encore plus forte parce que on va la vule la ville ne peut plus attendre à la marge. qu’à long terme les coûts d’agglomération vont être multipliés par de en fait si on si on prend la deuxième étude c’est à court terme ça veut dire qu’il va y avoir encore une offre beaucoup moins beaucoup plus rigide et donc la croissance des villes peut être fortement freinée et donc ça peut aussi donc ralentir la la croissance économique puisque la plupart de la croissance économique se passe à l’intérieur des villes nécessite un marché du logement du du et du travail urbain qui fonctionne bien donc dans le contexte le zone. Euh donc en fait ce qu’il faut comprendre c’est que dans dans le contexte du Zan, si on veut arriver à ce que le Zan ne freine pas le développement des villes, il va falloir faire une identifier systématiquement quels sont les freins à la croissance urbaine et donc en particulier à la capacité. Puisqu’on empêche la ville de grandir sur sa marge, il va falloir qu’on prend permettre à la ville de grandir en hauteur. Et donc, il va falloir identifier systématiquement ces freins à l’identification. Et quels sont ces freins à l’identification ? On voit que pour 70 à 80 % des freins de l’inesti de l’offre, c’est lié à la à la réglementation foncière. Pour ça, dans nos travaux actuels, on est en train de digitaliser systématiquement toutes les réglementations d’urbanisme pour identifier en fait quel est le potentiel constructif des parcelles et quels sont tous les freins donc quels sont les freins réglementaires qui empêchent qu’on puisse construire davantage sur différentes parcelles, mais aussi quels sont les freins au cours du processus des décisions avec notamment l’étude systématique des refus de permis de construire et l’étude des recours contre les permis de construire qui peuvent aussi venir freiner la capacité des promoteurs à augmenter à augmenter la la taille des villes et à produire davantage de logement. Pour le moment, on a on a des résultats partiels sur la France et on s’est focalisé sur l’île-de-Fance. Donc, on a digitalisé tous les PLU en Île-de-Fance à l’heure actuelle. Et ce qu’on remarque, c’est que bah finalement là, vous avez à gauche les coefficients d’emprise au sol actuel et les hauteurs maximales en France actuelle. En fait, plus c’est noir, plus c’est réglementé. quand c’est noir et et barré, c’est complètement réglementé. On peut rien faire en fait. On voit que finalement, il y a relativement peu de zone. Vous avez le nord de l’Île-de-France et le le sud de l’Île-de-France où il y a des zones où euh vous vous avez peu de réglementation, mais finalement le le reste de l’Île-de-France est extrêmement réglementé et très difficile que ce soit de d’occuper davantage de surface au sol. Vous avez un coefficient d’emprise au sol euh qui est extrêmement fort, qui est extrêmement restrictif et vous avez des hauteurs maximales. Vous voyez qu’en fait vous avez à part la première la les arrondissements externes de de de Paris, vous pouvez construire à plus de 30 m. Dans le reste de de l’Île-de- France, vous pouvez pas construire au-delà de 16 à 30 m. Et donc du coup, vous avez aussi des hauteurs maximales qui sont extrêmement fortes qui va vous limiter très fortement la capacité à intensifier euh à faire de la densification, à intensifier intensifier la ville. En parallèle, vous avez aussi des taux de refus de permis de construire dans dans les communes franciliennes et en fait c’est vrai pour l’ensemble de de de la France qui sont relativement élevés puisque vous avez en moyenne jusqu’à de 15 à 20 % des permises de construire qui sont refusées et vous avez des taux de refus aussi qui sont extrêmement forts à mesure qu’on qu’on s’approche du centre et donc du cœur d’agglomération là où vous avez des enjeux de densification. Donc vous avez aussi beaucoup plus de conflictualité dans le processus de permis de construire euh sur l’ensemble de l’Île-de-Fance dans les zones qui normalement devraient euh être densifié. Euh donc face à ce constat, on voit qu’il y a énormément de freins. Que que peut quelles sont les les les les solutions pour pouvoir en fait réussir à densifier pour pouvoir permettre à la ville de croître toujours moins aux hauteur si elle ne peut plus se croîre sur la marge. Donc vous avez eu des tentatives déjà qui ont été réalisées par l’État au cours des années 2000 notamment avec la loi allure de 2013. Vous avez la mesure phare de qui qui pr qui a empêché la densification qui sont les coefficients d’occupation du sol qui sont justement des limite totale formelle de densité qui ont été qui qui existaient dans de nombreuses munvalités et qui ont été supprimé unilatéralement qui ne sont du inopposable de au niveau national. Et donc du coup les les communes ne pouvaient plus refuser de permis de construire prétexte que qu’un permis de construire dépassait les coefficients d’occupation des sols maximaux réglementaire. Donc on a étudié l’impact de cette suppression des coefficients d’occupation des sols en Île-de-Fance. Et en fait bah contrairement à ce qu’on aurait pu espérer, la suppression des coefficients des coefficients des sols ne semble pas avoir été associée à une à une hausse de la densité dans les dans dans les dans les zones qui étaient concernées par ses coses mais à une baisse de la densité. dans ces zones réglementées, qu’est-ce qui s’est passé en fait ? que les communes ont temporairement refusé davantage de permis de construire et puis elles ont ajusté leur PLU puisqueil leur resté d’autres outils notamment les coefficients d’emprise au sol et les hauteurs maximales que je vous ai présenté pour en fait reproduire voire même reproduire en en créant davantage de contraintte les coefficients d’occupation des sols préexistants. Donc du coup on n pas réussi à imposer au MER de densifier grâce à cette à partir de cette suppression unilatérale d’Écosse. Donc pour conclure donc dans le contexte du ZAN, la densification urbaine semble essentielle pour préserver la croissance urbaine en limitant l’augmentation du coût du logement. C’est si on veut que les la le marché immobilier absorbe le surplu de population par la quantité et non en augmentant les coûts en particulier les coûts du foncier. Mais dans le contexte actuel, il existe de nombreux freins réglementaires à la densification et pour le moment les politiques nationales qui ont visé à leur suppression, à leur limitation, à leur encadrement ont échoué à promouvoir la densification. Je vous remercie pour votre attention et j’espère que ce bref résumé vous aura intéressé. Merci pour Merci pour votre présentation. Alors peut-être prendre directement les questions pour suite à votre présentation parce qu’ vous avez une petite contente en terme de ton. C’est ça. Oui, exactement. Voilà. Donc euh on verra par la suite comment on s’organise pour le reste de la conférence, mais euh voilà, je je vous laisse réagir si vous avez si vous avez des des questions. Bien merci. Al moi je Arnaud Bassi, je suis président la Fédération de Croence donc c’est syndicat qui regroupe le moteur. Alors en fait plusieurs remarques, je pense que le Z c’est pas mon sens c’est pas le sujet. euh notre métier, on développe euh le logement soit verticalement, soit horizontalement. Aujourd’hui, on se rend compte que la la méthode de développer nos produits de façon horizontale a plus de sens parce que on sort des terres. Et puis si on parle spécifiquement de la métropole d’ex Marseille, aujourd’hui on voit qu’il y a quand même une dicotomie entre l’étalement urbain et et la capacité à relier les collectivités et faire en sorte que les gens ne passent pas 2h ou 1 heure dans leur voiture puisque souvent les centres de volumement sont un peu éloignés des centres de travail. Nous ce qu’on ce qu’on remarque chez nous c’est que c’est pas parce qu’on est en centre urbain que c’est plus cher, ça serait plutôt l’inverse. Plutôt on est urbain que que l’immobilier est plus cher. Je parle je parle sur du neuf. Et en fait le le le gros sujet, il est de dire le problème vient pas de la réglementation, le problème il vient pas de l’État, le problème il vient du citoyen. Aujourd’hui, le problème c’est que les maires ils font ce que leurs sélecteurs entre guillemets dans le temps direct leur demande. Donc euh en France on a cette incapacité à accepter en fait c’est le syndrome du dernier ferme la porte. C’estàd qu’on est très content de de rentrer dans un logement et toutes les commodités et c’est super. On se pose pas vraiment la question du fait qu’on a ennuyé son voisin qui était derrière qu’on lui enlevé la vue ou qu’on a amené plus de de trafic de voiture. Par contre, on trouve totalement intolérable qu’un immeuble qu’une habitation vienne après. Donc le vrai sujet, il est là et et je pense que tant qu’on narrivera pas à trouver des moyens pédagogiques pour que les citoyens nous tous en fait partie acceptent cet acte de construire, on pr mettre toute la réglementation qu’on veut, toutes les contraintes qu’on veut. On voit très bien que les contraintes au niveau du SRU et des alors c’est pas le le le terme c’est pas pénalité. J’ai pas le nom là ça veut dire la même chose en fait c’est les les les maires ont mett ça dans leur budget c’est une contrainte. Le vrai sujet, c’est que les situation acceptent de voir construire des immeubles à côté d’eux et je pense que quand on acceptera ça, tout va un peu se débloquer puisque ne serait-ce qu’au niveau de la réglementation aujourd’hui qu’on peut trouver un peu restrictif et déjà au niveau de la récration qu’on a on ne construit que 60 65 % de sa capacité. Donc déjà si on respectait à 100 % les règlements d’urbanisme actuel, déjà ça irait beaucoup mieux. Voilà sur premier sujet. Alors, je vois il y a une deuxième question aussi qui me demande est-ce que l’élaboration des PLU, modification à la situation sur certains territoire ben du coup je vais répondre à des questions. B je je je suis d’accord enfin sur le enfin je suis d’accord sur le fait que justement Oui. Oui. les problèmes de réglementation ce ce les les maires viennent de enfin on est dans une histoire de not my backard les maires reflètent les préférences des citoyens. En fait, ça c’est tout à fait vible fait dans notre étude pour justement mesurer la réglementation. L’étude première, on prend les refus de permis de construire effectivement. Et ce qui nous remonte aussi du terrain, c’est que oui, en fait quand on discute avec les promoteurs, en général, on leur demande donc il propose des projets qui maximisent le potentiel des PLU et en fait il y a les tâches sacrificiel pour pouvoir être accepté. on leur demande de faire un étage en moins. Et en fait, ce que c’est aussi ce qu’on voit dans les données, c’estàd que du coup nos mesures de réglementation, on voit les refus de permis de construire, on a les on est en train de digitaliser les potentiels de PLU. Donc on va certainement retrouver ce que vous nous dites, c’est que on va trouver que les les les contraintes des PLU sont pas forcément 100 % contraignantes parce que en fait on force les promoteurs à construire même en dessous du du niveau avec ces histoires de d’étage sacrificielle. Et en fait, on voit aussi bah sur cette histoire d’implication citoyenne, on voit aussi que le taux de recours contre les permis construit, elle est aussi élevé. Donc il y a non seulement une pression sur les maires mais il y a aussi une pression du citoyen directement à faire des recours contre les décisions importantes sur les permis de construire. Donc il y a a y il y a ces trois dimensions qui sont là et donc ça doit nécessiter certains une pédagogie, une explication sur quels sont les enjeux et ça du coup le problème c’est que c’est pas forcément mon domaine d’expertise le plus fort. C’est plutôt du domaine de la de la science politique de savoir comment on arrive à communiquer à à faire passer ces choses-là. Le le fait est que c’est tout cet écosystème fait en sorte que voilà le le coût d’agglomér enfin le le coût de croissance urbaine, le coût de l’identification s’en voit euh s’envoie renforcer. C’est extrêmement difficile de construire de la ville sur la ville à l’heure actuelle pour les raisons que vous venez euh justement décrire. Là je peux qu’abonder en fait ce que ce qu’on documente c’est la la conséquence de de cet écosystème du last one shed d’or du du dernier qui ferme la porte. Donc euh oui, enfin je je je comprends votre point de vue et je pense que ce qu’on montre reflète en fait votre sentiment. Euh la deuxième question qui porte sur les PLUI, est-ce que les PLUI changent la donne ? Alors, il y a une étude Clémence Tricot qui vient de paraître qui montre que quand on a quand on quand il y a eu un passage, on a forcé certaines communes à rejoindre les donc à rejoindre les EPCI, le nombre de permis de construire a eu tendance à se débloquer. On a eu un peu plus de production de logement. Ça peut être des donc on peut se on peut se dire que le passage du PLUI peut un peu peut un peu augmenter ça. Euh pour le cas qui nous occupe qui est que sur lequel on a fait la 2e étude ou la deuxème étude que je vous ai présenté euh très très brièvement sur l’impact euh de la suppression d’Écosse, euh c’est pas forcément vu qu’on se focalise sur l’Île-de-France où en fait aucune commune n’a véritablement voulu lâcher ses prérogatives au bénéfice du PLU. C’est pas ça qui a qui peut résoudre le problème pour le moment. Euh après une question sur le l’immobilier d’entreprise euh pour l’immobilier d’entreprise, on a pas regardé mais c’est quelque chose qu’on pourrait essayer de regarder. J’ai pas j’ai malheureusement pas de pas de choses à pas pas de données vraiment précis sur les PLU mais à partir du moment où enfin quand on lit l’Écos enfin les les PLU actuel les COS c’était des il y avait des Costes entreprises qui étaient des des des exceptions ou des par rapport au C résid qu’après ils ont un moment où ils ont baissé les CES et ils ont baissé les hauteurs maximal, ça a aussi euh dû atteindre les l’immobilier d’entreprise. Donc euh et après une dernière question sur est-ce qu’on a euh exploré les modèles polycentriques ? Est-ce Oui, en fait du coup là pour la présentation, je vous ai présenté le modèle le plus simple. Maintenant, on travaille avec des modèles où en fait on autorise les entreprises et les et les travailleurs à être un peu n’importe où pour vraiment se calquer au mieux sur les données. Mais en fait, les les mécanismes économiques fondamentaux sont les mêmes. Euh donc du coup, oui, enfin les les économies d’agglomération vont être à peu près du même ordre que qu’on ait comme référence à un modèle monocentrique, un modèle polycentrique. Voilà. euh pour la réponse aux questions. Il a une personne avec la la main levée, il me semble. N’hésitez pas à prendre la parole. Oui, bonjour Annel Franchimon euh Métropole Ex Marseille Province. Je représente la direction urbanisme euh qui est en charge de l’élaboration notamment des élaborations évolution des plans locaux d’urbanisme intercommunaux. Donc du coup, je me permets de dire un petit mot. Voilà, ça ça nous remettra dans notre contexte métropolitain. Merci pour cette présentation, c’est super intéressant. On traite évidemment la question de l’objectif de la zéro artificialisation nette au travers du Scott d’abord puis décliné dans les dans les PLUI. On a un contexte un peu particulier dans notre métropole. Vous l’avez en tête et d’ailleurs vous l’évoquiez avec un transfert de la compétence en terme d’élaboration des documents d’urba qui est relativement récent 2018. Euh donc déjà, on a pu constater effectivement un changement dans les pratiques, notre rôle aussi d’accompagnement des élus dans dans les choix, dans les modes d’aménagement, les outils réglementaires et cetera. Mais là, on a vraiment une vague de PLU. Donc en fait, on on à terme sur la métropole, on aura six PLU qui sont restés calqués sur les anciens périmètres de conseil de territoire. Euh et donc là, on a trois PLU qui sont déjà quasiment soit approuvés, soit en phase de stabilisation, d’approbation. Marseille-Pence, Pays d’Obagne et de l’Étoile et Pays d’Ex. Et surtout, on a trois PLU qui se lancent. Là, il y a un réel enjeu à tout de suite réfléchir avec les élus sur bah la stratégie en fait, les différents outils pour encourager à faire évoluer euh bah voilà les formes urbaines, bien spatialiser les enjeux, où est-ce qu’on peut le faire, où est-ce qu’il est intéressant, pertinent de développer, intensifier, où est-ce que ça allait moins. Euh voilà, donc on a un vrai changement de à la fois dans l’accompagnement, dans l’élaboration des documents. l’effet d’échelle aussi intercommunal, il est hyper intéressant, il est important là-dessus aussi. Et puis bah de toute façon, le cadre réglementaire de la loi climat qui qui nous force hein à aller dans ce sens-là. Donc voilà, il y a un vrai contexte qui a qui a changé et qui à mon avis va faire quand même pas mal bouger les choses par rapport aux plans locaux d’urbanisme communaux quoi, tel qu’on les tel qu’on les connaît. Voilà. Merci beaucoup. me lâcher pas enfin sur différentes questions. Voilà, je pense je pense oui effectivement qu’il y a encore des nouvelles expérience et que ça ajusté progressivement. On découvrira bien sur la mesure que les prix augmenteront fort et il faudra faudra bien desserrer un peu les taux. Donc le PLUI peut effectivement enfin vu les résultats précédents peut effectivement un peu changer la donne si il faut bien entendu qu’il soit mis en place qu’il y a des zones qui sont plus rétives au PLU que d’autres l’Île-de-France étant très rétive à ça. Merci beaucoup. Je pense qu’on va passer la la parole au suivant. Merci Guillaume. Je vous remercie. Je vais devoir vous quitter et mais je vous remercie encore pour l’invitation. Merci de présenter. pour replacer le travail qu’on va vous présenter dans un cadre global de ce que la métropole au-delà de la planification qui a bien été par bon au-delà de la planification on a lancé routin dispositif pour réfléchir aux solutions pour guider l’intensification dans un moment où le z va nous être obligé mais z ou pas z il faut quand même y aller et tôt ou tard va limiter la consommation d’espace et il faut trouver nous les réponses dans l’espace global existant pour accueillir euh tous les besoins les populations de nos emplois et risque éventuel. Donc le défi étant très élevé, plus ou moins rapide selon ce que la loi va nous dire si des cours ou s’il est pas forcément parce que encore des discussions ça ne change pas grand-chose. Il faut qu’on aille échapper tout légisement potentiel à encourager accompagner l’intensification. Or c’est un problème transversal sociétal. On n’est pas prêt. On n’est pas prêt en tant que société. On n’est pas prêt en tant que politique publique, on n’est pas prêt en tant que marché privé et même marché logement social. Et en terme de technique et en terme de forme urbaine, il va falloir aussi qu’on change de modèle passer d’un modèle extensif à un modèle intensif. Vous faites pas tout sur le pourquoi on le fait sur les enjeux sur lesquels on a besoin de d’agir. C’est pas le déjà en partie fait la fois dernière et vous invite à à lire ce que j’ai posté il y a quelques jours à un succès avec 75 planches qui expliquent le pourquoi de l’intensification urbaine, les définitions, les mesures, les bénéfices, les difficultés, les organes de grandeur qui sont derrière. Je pense que ça peut ça peut aider à la discussion mais c’est pas mon mon objet là. Donc simplement sur la métropole, on va souhaiter déclencher vraiment un processus de communauté apprenante parce que le défi nous en nous embarque pas seulement en tant qu’institution mais en tant qu’une collectivité en associant tous les acteurs privés et publics ou paraplique pour trouver des réponses en volume et en rythme à l’intensification urbaine. Donc on on ouvre le capot, on ouvre les chakras, on on discute avec les chercheurs, avec les acteurs privés, avec les élus, avec les citoyens, avec l’ensemble des acteurs socio-économiques sur la compréhension qu’on peut avoir. On met au pot communé de connaissance et on essaie de se projeter de tester les hypothèses d’évolution de l’intensité d’usage du sol, de voir comment on peut rendre cette évolution de modèle de développement territorial attractive pour les habitants. Si on fait avec la meilleure intention du monde réponse technique mais qui est complètement à côté de la plaque par rapport à ce que les gens sont prêts à fêter, ça va pas le faire. Il y a un marché et c’est un nouvel ordre ce marché il rédu beaucoup de choses et il nous évite de s’entasmer complètement sur des solutions qui vont pas rencontrer une demande. Donc la demande, elle doit être soucieuse du marqué. Donc on doit soucieux de la dialogue avec les acteurs privés dans ce que l’on fait. Euh donc euh dans notre approche, on associe vraiment une diversité d’acteurs euh l’établissement public francier, l’établissement public romaine puis le club de l’immobilier, le IP euh l’observatoire de dépendance, la Fédération des promotions immobilières. Donc tout un ensemble d’acteurs qui sont là pour éclairer, partager leurs réflexions, leurs solutions pour avancer. Donc on a démarré il y a un an à peu près avec le conseil de développement de la métropole. plusieurs personnes en ligne qui sont dans notre conseil de développement 240 personnes représentant la diversité des des acteurs socio-économiques et des citoyens ils ont fait un avis sur la densification euh hyper intide l’avis quoi ? Oui, il faut euh arrêter euh en tout cas sanctuariser les espaces agricoles agricoles et naturels. Donc le message est très fort. Et donc ils assument le fait de dire il faut densifier parce que il faut protéger les espaces naturels et pour réussir la densification leur message à dire il faut du gagnant gagnant. Si la densification au détriment des habitants dans les quartiers dans lesquels on va densifier, ça ne le fait pas. Ça explique pourquoi il y a des recours parlé tout à l’heure, pourquoi il y a des résistances. Donc il faut amener du mieux. Il faut que la politique de densification soit une politique de valorisation des captés dans lesquels on va densifier. Partant de ce cet avis c’était un très charpentier, on a fait discuter un ensemble de partenaires avec l’État dans conseil national de la reformation dans la série des conseils nationaux de la reformation du président de Macron et le seul avec un petit peu audacus, on a voulu consacrer CNR à l’intensification urbaine la préfecture, il y avait les parlementaires, les élus, les sommes de d’acteurs socio-économiques. Et donc on a mis au lieu du sujet l’avis du conseil de développement et essayer de partager finalement des solutions qui sont à esquisser, à inventer pour faire cette intensification qui paraît nécessaire. De ce conseil national de la refondation, on a tiré plusieurs types de partenariats avec l’État. Euh on a lancé notamment un programme de de dialogue entre chercheurs et acteurs que la Popsu, la plateforme d’observation des projets et des stratégies urbaines cofinancer État métropole et on a 10 chercheurs euh de l’École nationale des paysages, l’École nationale d’architecture et l’Institut d’aménagement et d’urbanisme qui sont à Marseille. Euh donc avec ces chercheurs pendant 3 ans, on va travailler, on va se challenger, ces chercheurs vont nous éclairer à partir de la connaissance scientifique et mettre en discussion leur savoir avec les acteurs et les étires. Donc c’est ça aussi la apprenante, c’est de se challenger et d’avoir des points de vue très différents qui vont se porter sur la même question que que nous disons tout à l’heure d’intensification urbaine. Ensuite, on a dans ce même esprit de faire travailler le monde académique, on a recours aux étudiants. On pense que il faut aussi demander à la jeunesse de nous pousser dans nos retranchements et et nous projetter différemment. Et c’est tout à verfeux parce que on a fait bosser dans des workshops, dans des ateliers, on a 140 étudiants d’école d’archite qui ont déjà fait un an et on va refaire l’exercice dans dans quelques dans quelques semaines après l’été. Euh voilà, on on se fait euh pousser dans nos retranchements avec les éclairages de la jeunesse qui se spécialise dans dans sujet d’architectur de l’urbanisme. C’est très très vertueux. Euh on a les agents d’urbanisme qui nous accompagnent, pas qui ont une série de sujets pour nous éclairer en en données, en benchmark, en politique publique, en préconisation. Donc vous voyez vraiment un ensemble de de matériaux qui sont en cours de de constitution et qui aussi vont chercher au national et à l’international euh des gens qui veulent bien jouer avec nous sur cette communauté qui dépasse nos nos frontières administrative et puis on en vient au travail pour présenter que David va va très détailler un contrat de de RD qui est assez rare en fait dans les collectivités on administrativement pour tester ce nouveau type de de contrat pour collectivité comme un autre contrat de RLD qui est cofinancé par le fond vert. Euh donc l’État nous accompagne financièrement on aura des occasions aussi présenter jusqu’à 6 auprès des des services de l’État dans dans peu de temps. Donc on se donne plusieurs mois voir plusieurs années dans ce contrat de RD qui s’appuie sur un vin vine vivante. laisserait David présenter qui est vivant comment les gens fonctionnent et le laboratoire d’économétrie de sciences pour Paris Xavier Tambo et ces deux équipes et vivant sont à à la man éclairé constourner les chiffres euh et les modèles pour vous dire déjà comment ces 10 dernières années les évolutions densité et d’intensité ont impacté notre territoire et quelles ont été les conséquences de ces évolutions sur les grands paramètres qui sont ceux qui nous préoccupent les l’énergie euh les gaz cancer la la consommation d’espace la mobilité puis on générera sur d’autres sujets également ce contrat de RD il a démarré maintenant 4 ou 5 mois il arrive à une phase intéressante qui lui permet d’être de la table phase 1 c’est 10 ans de construction dans la métropole. Qu’est-ce que ça nous raconte sur le marché ? Donc c’est parfait de de voir ce qui se rencontre aujourd’hui sur les marchés fin au moteur de l’intensification urbaine parce que le travail de nous présenter vient éclairer très directement comment ce marché se glisse dans l’intensification qui vient faciliter la chose de ce qui vient l’exercice va présenter la début de la merci à tous. Euh alors je vous présente un peu pour commencer Vivante qui est un acteur un peu atypique. On a trois d’activités. La première c’est que on réalise les travaux d’urbanisme pour les donc ça nous arrive de rédiger les locaux d’urbanisme et de réglementer le foncier. On a vu que ça avait beaucoup d’impact sur la capacité des acteurs à opérer. On a fait celui de l’adlumération de la Rochelle. On est en train de faire du ser à l’eau, on a d’admération de loi. Ça nous permet aussi de mesurer ce qui a été un peu pointué du loi. Derrière la réglementation, vous avez l’acceptabilité sociale puisquon a bien des habitants qui font pression entre leurs élus pour euh avec le symbole du arrivé expliquer. Donc je pense que c’est intéressant d’avoir cette réalité de terrain pour mesurer à quel point la réglementation en fait elle est le reflet de d’une condition politique un peu et puis dans la activité en 2è on est opérateur euh et on est spécialisé dans les français c’estàdire qu’on accompagne tous les propriétaires de petit terrain notamment des propriétaires de maison individuelle pour les valoriser avec des opérateurs constructeurs ou promoteurs ou aménageurs selon le potentiel que définit et donc on a créé des services qui s’adressent à tous les propriétaires de terrain et qui pour une raison ou pour une autre en fait se pose la question de savoir si les valorisations possible dans le cadre du côté de la collectivité qui est traduit dans le PI. Et donc on a aussi cette connaissance opérationnelle du terrain. Donc on a des opérations un peu partout en France. On a travaillé sur à peu près 12000 levant celui de la dernière année dans différents contextes immobilier et ça nous donne un peu la température et les difficultés technique opérationnel réelle avec nos collègues constructeur promot et puis une troisième activité que je vais vous présenter ce soir c’est une activité de recherche et développement qu’on mène notamment avec l’CE qui est l’Office français de la conjoncture économique qui a développé des outils de modélisation quantitatives intéressants et notamment des modélisations des mobilités euh par exemple domicile travail en en étant capable de simuler euh les choix modaux et les trajets d’un point à un autre des territoires avec des milliards d’improvision qui consomme surtout que les les emplois et de où les gens habitent et euh de créer finalement un modèle de territoire où avec la donnée où les lieux habitent où sont situés les lieux de destination notamment les emplois euh comment l’infrastructure de mobilité notamment de mobilité entre parcom et construite euh déjà de modéliser les fonctionnements actuels et ensuite de modéliser des scénarios possibles pour un territoire par exemple pour une métropole pour savoir est-ce que qu’est-ce que je fais est-ce que je construis proche du centre comme ça a été suggéré dans la est-ce que je donne la priorité à l’améliorer du système de transport en commun est-ce que je boule les endroits en ce moment il y a des je sais pas si vous le voyez vous aussi mais il y a beaucoup de circulent notamment chez mes de se dire en fait on est trop serré on est trop nombreux dans le centre peut-être qu’il faudrait un peu déconcentrer peut-être que les emplois c’est peut-être les emplois qui devrai se rapprocher des gens. Bon, c’est un peu difficile à imaginer géométriquement mais ça circule et donc on voudrait pouvoir construire un modèle qui réponde à cette question là qui de laité de l’intensité des et d’accessibilité simplement des paramètres pu arriver à voir est-ce que ça ça permet d’aliser budget collectivité budget m que ça monte que ça descend et puis en terme d’émission carbone en faiton est meilleur est-ce qu’on est dans la configuration et donc on a commencé à transisation en prenant 10 années et en regardant ce qui s’était passé. [Musique] Euh première chose sur le l’angle, je vais vous présenter les travaux qui ont été réalisés et j’ai quand même essayé de faire l’effort de dans mon respect que je c’est ce que je vais vous communiquer de répondre à la question qui est posée par la conférence. Est-ce que le marché en fait soutient ou est une contrainte pour l’intensification ? Je comprends pour les économistes en fait on se pose la question dans notre sens et effectivement nous plutôt comme acteur opérationnel service des propriétaires on se pose effectivement la question de qu’est-ce qu’on est capable de faire et est-ce que le marché avec moi nous aide ou pas et moi j’ai le premier élément que je voudrais vous donner à l’échelle nationale avant de rentrer spécifiquement sur le territoire de l’eau marillaise qu’ à l’échelle nationale pour revenir un peu aux questions de vécu des perception et réalité dans la vie des gens globalement quand même on voit que le logement en France depuis 50 prend deux formes, le logement collectif et la maison individuelle. D’accord ? Le logement collectif quand vous regardez quel est son périmètre d’action nationale, il a besoin qu’on ait des prises de sorti euh en fait suida important pour pouvoir absorber les promotion immobilire. Et donc la promotion immobilière n’est active que sur moins de 10 % du territoire national. Et la condition pour qu’en fait on puisse développer une activité de promotion, c’est que les prix dans l’ancien soient suffisamment élevés pour que le neuf ne pas trop de la et donc nous quand on fait des études sur tous les territoires, on voit assez souvent le planchambé par exemple ou la Rochette ou Saint-Valot vous avez dans la ville centre un marché suffisamment soutenu avec des prix à 3000 3000 5 4000 5000 6000 dans l’ancien qui font qu’en fait un promoteur doit arriver avec des produits même prix ou un peu plus cher et les commercialiser et dès Vous sortez de vous sortez de ch, vous sortez de la rouette, vous sortez de Saintball. Là, vous avez des prix, c’est-à-dire un marché, c’est-à-dire une demande qui s’effondre euh et on va commencer à descendre en dessous de 3000, en dessous de 2005, en dessous de 2000. Et là, en fait, les opérateurs n’y vont plus. Et donc cette géographie, elle est mouvante dans le temps. Évidemment, quand vous regardez ça sur 15 ans parfois ça monte, parfois ça descend. Ça dépend des conditions mathématique techniques, ça dépend des conditions d’empreinte, ça dépend de plein de choses. Et quand on on voit en tout cas que le périmétation des promoteurs et également celui des aménageurs qui ont des coûts de de fébisation en fait il est plus ou moins transform dans le territoire selon les conditions. Et aujourd’hui quand je prends par exemple les conditions de 2024 sont très difficiles, très compliqué aujourd’hui moi dans ce que je vois en France en France de sortir une opération de promotion immobilier dans un territoire où les prix sont à moins de 3 millions. Si le marché dans l’ancien il est pas à 3000 sortir une opération chronoméienne. J’exclus un peu les résidences spécifiques de service en fait vraiment de la promotion classique compliqué. Quand je regarde dans quelle partie du territoire les prix dans l’incensure supérieur à 3000, j’ai entre 5 et 7 8 %. Et donc en fait et vous prenez la carte en France du zonage Pinel par exemple, vous voyez le le pinel qui est en censé soutenir l’investissement locatif dans des secteurs tendu. Donc vous voyez la part du territoire qui est concerné parage final c’est extrêmement faible. Et donc en fait on est quand même obligé de se poser la question dans le cadre du Zam. On sait que on a un modèle cher qui est la maison et qui fait de l’étalement de bas mais qui répond aussi à des projets de vie et des désirs et des aspiration des français. Et ensuite on a un modèle plus efficace, plus vertueux qui produit plus facilement de l’identité. Sauf que lui en fait il est pas capable d’intervenir partout. Je travaille par exemple à final le marché de l’ancien il est entre 100 et 2000 € du m carré. En fait on peut pas sortir une opération de promotion immobilière à finale. Comment est-ce qu’on fait les armes à final ? C’est là la question, on a une densité historique qui est là, qui est présente, qui est bien là. Par contre, des outils opérationnels dont on dispose dans le France, les modèles économiques qu’on a sur la capacité d’un opérateur à acheter du foncé, à développer, à sortir un logement ou prix où il coûte et à trouver une demande solvable en fait de ce de de ce projet. En fait, c’est pas du tout égal sur le directeur, mais le marché nous renseigne très fortement sur quels sont les outils qu’on peut mobiliser pour pour réaliser ça. Alors, on va passer sur Marseille. Marseille enfin la métropole ex Marseille province a des un point particulier c’est que tout son territoire est tendu et que toutes les filières de la proche de souvagement peuvent en fait opérer parce que en fait il y a pas du territoire où les prix sont pas suffisamment pour qu’en fait un promoteur puisse développer une heure de promotion. Donc ça c’est déjà très spécifique. Partout en France c’est pas le cas. partout en France dès qu’on centre dès qu’on sort du centre la promotion n’est plus viable et dès que vous allez encore un peu même l’aménagement on a plus de diffus la plupart des villages en France à part diffus la production de maison industrielle sur terrain mais parcellaires elles ont pas de la sur la métropole c’est vraiment l’inverse. On a un marché qui permet de faire tout partout quasiment. Il y a le cas particulier de Marseille Centre avec des prix qui sont plus bas pour tout un tas de raison un peu particulière mais ça empêche pas de développer du neuf. Euh et donc en fait tout le territoire est disponible et donc on va se retrouver avec une configuration qui a était très bien décrite par la présentation de Guillaume Chapelle. C’est en fait on a des contraintes réglementaires qui vont expliquer alors réglementaire plus l’interprétation des règles comme vous l’avez souligné. C’estàd qu’en fait parfois il y a des règles qui sont là mais en fait dans la négociation un étage donc qu’on exploite que 60 % 70 % des règles. Mais on a bien cette contrainte là qui va déterminer qu’est-ce qu’on va observer. Et deuxième contrainte quand même c’est la réalité physique. C’està dire que euh deuxème présentation qu’on a entendu de madame Tufr il faudrait densifier là c’est déjà euh ce serait le truc intéressant par exemple pour les group services. Je pense que ça paraît assez compens maintenant est-ce qu’on peut y arriver ? Est-ce qu’il y a de la place ? Est-ce qu’il y a l’acceptabilité sociale ? Mais est-ce physiquement de la place ? Est-ce qu’on a des modèles pour et donc je vais essayer de vous montrer est-ce que ces dernières années on a réussi à construire plus proche des services ou plus proche des plus proches du transport ou est-ce que l’on a fait autre chose ? Vous pouvez passer à la dé suivante. Alors, on va regarder euh où est-ce qu’on a densifié, sur quel type de terrain on a construit, euh qui a construit quoi. Quand je dis qui c’est quel type d’opérateur, constructeur, manager, promoteur, euh l’accès aux emplois, comment il est configuré avec le modèle de l’CE sur le sur le territoire et est-ce que la construction neu est-ce qu’elle est mieux située par rapport à l’accès aux emplois que le stock existant ou est-ce que la construction d’elle en fait est est moins moins performante que le stock existant pour rapprocher les gens de leur employé ? Alors, on y va. Première diapo, l’évolution des entités. Déjà première question quand vous regardez un peu donc on a on a réparti le stock de logement en quatre ques d’identité vous avez un cas de des logements de la métropole qui sont dans des dans des lieux on est à moins de 16 logements à l’état que vous avez en bleu un autre car entre 16 et 40 42 logements à l’état ça veut dire qu’en fait la moitié la moitié des la moitié des habitants qui territoire qui est relativement peu dense 40 c’est un tissu de maison de ville du type shop de par exemple si vous connaissez Ensuite, on a un autre car qui vit dans des secteurs très bien supérieurs à 105 à donc vous voyez un/ des habitants qui vit dans 3 % des surpasses un rouge un autre car qui vit dans 14 % des passes et on voit très clairement qu’il y a des des conditions de vie complètement contracté sur le territoire mais c’est rien d’étonnant simplement vous les avez en chiffre d’après ce qu’on a regardé c’est à l’échelle des silos donc des ensembles b qui sont entourés par la public vous Vous avez sur exemple augmentation de densité puisque vous avez des opérations qui arrivent là droite + 57 % de densité en nombre de logant de gauche plus 116 %. On a regardé ça bien positif d’après euh sur les différents territoires donc ici on est centrance et diapos d’apprécier le cœur de Marseille donc rouge c’est plus de 100 % d’augmentation de la densité. la densité de plus de doublé à l’échelle du vélo et puis en jeune elle pas entre + 1 % et + 25 % et en orange c’est l’évolution intermédiaire quand on regarde un petit peu quel est sur 10 ans l’impact des des volumes de construction donc on a construit un peu plus de 10000 logements par an sur la métropolité des dernières années dans un tiers de cas on a fait doubler la densité à chaque construction arrivée ça explique aussi des choses en terme de perception c’estàdire que un projet arrive ou un certain nombre de projets arrivent en disant la densité à plus de doubler à l’échelle glo, c’est quand le géant, c’estàd c’est le petit tour du patétison. Euh dans 26 % des cas, j’ai une augmentation significative entre un et 100 % et vous voyez qu’ensuite on a euh de la construction hors il urbanisée, c’estàdire vraiment de l’étalement urbain 13 %, augmentation de 20 15 %. Donc en fait j’ai 40 % de la production où on n’ pas vu l’évoluction syrique de la densité mais il s’est clairement de produit 40 % de production logique. Et donc ça nous pose des questions stratégiques en terme d’accepctabilité c’estàd qu’on a une partie de notre production qui est hyper difficile puis qu’elle fait 100 % en plus d’augmentation de la densité. Donc ça ce qui se passe et on a quand même 40 % de ce qu’on arrive à produire qui se voit pas. Maintenant, on imagine bien que là voit pas, c’est pas forcément le lieu de placé. Ce que je comprends diapositive d’après. Donc quand on vous regardez en griff la répartition du socle de logement par densité des euh par densité de zéau et envers la production de donc ce qu’on voit produit dans des silos denés. Vous voyez là la barre est très haute c’est moins des silos à moins de 15 hectar et la barre de gauche c’est hors en personnel. Donc 11 % ça fait 54 % de la production euh qui est en fait qui arrive dans un endroit dans des endroits où il y a pas grand chose on a moins là c’est plus de la moitié de la production de la métropole qu’on écoule dans des lieux faiblement bâtis euh alors que ces lieux ne représentent que les 25 % de stock. Voilà, en fait là, on on a quand même le cœur de du du réacteur de la problématique. 25 % du stock, 54 % de la production des densités inférieurs à 15 25 % des stock qui accueille plus la moitié de la production quoi. C’est très basique car là où il y a de la classe voyez. Alors là où les Voris Vlu autorisme aussi là où il y a de la classe physique. OK ? Donc première conclusion en fait il faut quand même un moment intégrer la du territoire. On peut on veut réaliser le Z cercle mais la place est déjà prise c’estàdire qu’il y a il y a le dernier arrivé. Il y a aussi des bâtiments. Donc quand déjà des bâtiments bah vous imaginez bien que c’est plus complexe. Dia positive d’après s’il vous plaît. Sur les terrains quand tu regardes, on a un peu une petite typologie de terrain notamment des terrains qui sont intéressants. C’est ceux qui sont bâtis mais très fortement naturel. Voyez ils sont en vert ici. Si vous avez la diapositie d’après ça, ça représente la moitié de la 450 logement par an. c’est presque la moitié où on est en fait sur des terrains bâtis. Donc ça ça ressemble à une fin parce que formellement le terrain est bâti par contre en fait il est complètement dominante naturelle avec le colère et donc il s’apparente quand même de la consommation foncière plus forte diapositive après donc on on construit sur les terrains il y a de la place faiblement bâti et puis on va continuer alors qui construit quoi ou à quel prix là où c’est intéress donc là vous voyez on on a regardé la production production de journée sur les dernières années là vous avez des volumes c’est assez stable ça tourne autour entre 10 et 11000 en cours et vous avez des prix en temps et on voit que sur les trois dernières années ça ça cite sérieusement sur les prix neuf diapositive d’après et là vous avez des transactions dans l’ancien en comparaison avec le prix de l’ancien qui a fini le prix ne l’ancien. Voilà diapositive d’après donc là vous avez la localisation euh des 50000 logements par an donc sur 100000 logements qui ont été construits. Vous les voyez sur la carte, on va regarder qui les a construits. Donc on a construit une classification des opérateurs en 10 catégories. Vous avez l’un des difficultés avec chercher un constructeur dans l’architecte. Les microsissements c’est du moins de cinq logements. Les lottissements à proprement parler euh la reconfiguration du bâtis avec moins de 10 logements de produit. C’est j’agis avec une grande basis, je la subtilise. Je fais des appartements dedans par exemple les maisons coupées en promotion la toute petite promotion de moins de 10 logement la promotion de 11 à 100 log 30 60 100 est supérieur à 100. Et donc euh là vous avez l’ensemble des logements produits classés par prix. Donc c’est l’axe de base en haut et la surface produite de gauche à droite. Donc on voit qu’on a une promotion immobilière importante à gauche. Vous voyez le seuil à 80 m². On est sur tous les mux, on est essentiellement en promotion euh et on produit euh pas la 60 % de la production. Donc une motion à gauche sur les surfaces inférieurs à 80°² et vous avez un peu de lottissement et du tifu qui ont des maisons un petit peu partout à droite du graphique. Quand on regarde un peu les caractéristiques de ça, si vous y avancez un petit peu euh voilà la rartition spatiale. Donc on a quelques pôles urbains euh qui accueilleent la promotion que vous avez en bleu et tout le reste des petits villages accueillent les petits coins roses en fait qui sont du et lottissement quasiment plus. Donc vous êtes un territoire, il y a quasiment plus qui est pas le cas de du territoire en France Marseille. Et puis ensuite on voit qu’on a deux profils de communes, celles qui accepte de la densification forte avec de la et du logement collectif. Donc clairement ça se voit dans le vérit et puis celle qui l’accepte pas et on se retrouve surtout avec et géobant ça voit assez bien. Et donc vous avez une répartition à 75 % après promotion 25 % autopromotion. C’est plutôt une part de la promotionaire qui est plus importante que dans le ratoire français. Quand on se sépare le territoire de la trois secteurs le PDEX d’un côté vous avez en bleu Marseille par gr et salon en rouge. Et quand on regarde les prix de sorti euh selon les selon les distribution de logement, vous voyez que l’individuel diffus varie pas beaucoup entre les trois secteurs. On est quasiment entre le PDEX et Marseille, on est à 3600 mur plus construction. Euh par contre quand on va dans les de la promotion, la promotion fait des distinctions beaucoup plus fortes en terme de prix de sortie entre le entre les secteurs. Vous allez à droite du graphique, on voit que on est autour de 5000 € du midex alors que ça à un peu plus de 3000 € sur Martique saloné et que Marseille il de Donc voilà un peu comment euh les filières les différents types d’opérateurs réagissent en fait aux conditions de marché, c’est-à-dire aux prix notamment d’ancien qui sont pas les mêmes entre c’est réalis euh le la promotion immobilière arrive va suivre un peu plus fortement les contrastes de prix et le lui il est un peu blanc quasiment partout. Voilà. Alors quand on regarde parmi ces différents types d’opération euh qui produit quoi en terme de statut d’occupation à la fin ? Vous avez voyez en noir la part du locatif privé particulière en blanc les propriétaires occupants. C’est 1/3 près de récupant, c’est 1/3 des acheteurs de logement au global, mais c’est 77 % euh 80 euh diffus 88 % dans les microttissements. Donc on est sur la filière en gros autopromotion maison individuelle, on est essentiellement sur des propriétaires occupants, donc des gens qui deviennent propriétaires en achetant un terrain pour faire de la tierre. Et quand on est sur la promotion, on a la part de logement locale sur que vous avez enchuré un petit peu de propriétaire occupant, vous voyez entre 15 et entre 15 et 30 % et puis le du local. avec notamment le dispositif. Voilà. Et les logements vacants qui sont là, c’est des logements qui simplement qui sont pas encore constatés, pas encore attribués, ils sont projetés mais ils sont pas encore occupés. Voilà, c’est pas de la vraie vacances. Euh donc globalement l’intensification, elle se fait selon deux familles de filières. Vous avez la famille autopromotion, c’est 25 % deion maison individuelle sur terrain et puis vous avez la famille promotion avec tout de granularité entre les ces opération de logement et des grandes de plus de 100 logements euh qui produisent et et voyez malgré le fait que sur votre territoire toutes les peuvent aller partout, on voit quand même qu’il y a une géographie et qu’il y a des territoires où en fait la promotion pénètre, il y a des territoires où la promotion pénisque pas. Donc on entendait tout à l’heure l’idée que peut-être que certains villages pourraient être conservés. Je pense que c’est déjà ces logiques là qu’on voit à dans il y a déjà des villages qui sont préservés où en fait on va pas aller sur euh alors et le politique est autorisé par lieu de territoire. la d’après l’accès aux emplois. Euh donc l’OSE a construit un peu complexe donc je vous enverrai le lien pour le pour le consulter sensible. Ce qu’on a vu c’est pas euh quel trajet chaque habitant fait chaque matin mais en fonction de là où vous habitez votre accessibilité à des panels d’emploi larch. C’estàd qu’aujourd’hui les gens changent d’emploi beaucoup plus fréquent beaucoup plus fréquemment que pouvaient faire les parents qui pouvaient faire 40 ans dans la même boîte. Et donc quand les gens choisissent un lieu d’habitation, ils choisissent le potentiel de pôle d’emploi auquel ils ont accès et donc c’est quelque chose qu’on mesure avec du temps d’accès par les différents modes de transport à 50000 poids ou à 100000 emplois. Donc si vous avez le diapositive d’après euh là vous avez euh modélisé le temps d’accès à ça pardon à gauche là où à gauche là où les gens habitent en densité euh et à droite la répartition. On voit que l’emploi comme toujours est beaucoup plus concentré que que l’habitat et donc entre entre le entre l’habitat et l’emploi, vous avez le dégaré à gauche de France, au milieu Lyon et à droite la métropole. Vous voyez Marseille en bas, ex en haut et le type de salon à gauche droit. euh on pouvait transit. Donc maintenant, on va regarder est-ce que on construite là où les gens ont facilement accès à des emplois. Donc on a pour comparer les les grandes métropoles françaises, le 100000 emplois est pas mal. Donc redescendre un peu plus finement et faire des différences dans le territoire de Marseille. On va prendre le temps d’accès à 50000 emplois qui est un discriminant. Et là vous avez une grande carte euh du temps d’accès à 50000. Donc vous voyez que vous avez en part on a réparation par des logements de la logement existant en 2023. Vous avez 30 % des logements où en 15 à fait on peut accéder à 50 des opportunités de 50 millions de fois 27 % 20 25 minutes plus les couleurs ça risque et plus en fait il vous faut un temps pour accéder à 50 % d’après maintenant si je reviens parce que ça vaut la peine de rester un peu sur la carte d’avant que tout le monde n’a pas de la quité visuelle cette carte de cacahuète décrit avec ça euh finalement l’accessibilité de chaque parcelle du territoire de la métropole combien d’emploi combien de temps peut accéder à 50000. C’est absolument crucial de voir cette information là. C’est la première fois qu’on la représente ça. Euh et donc ça décrit une forme de participation à à un système métropolitain euh et plus on va être dans le foncé et plus on est loin des emplois métropolitains. Derrière cette accessibilité c’est le meilleur le meilleur temps ou la meilleure accessibilité multimodale. Ça peut être la voiture, ça peut être le train, ça peut être transformation multimodale qui ça organisant le détail mais juste vous montre le la première qu’on y a vu c’est de croiser le stock du logement comment il est situé par rapport à cette accessibilité aux emplois et le logement d’ grille le stock de logement distant donc à gauche mauvaise accessibilité aux emplois à droite bonne accessibilité aux emplois en ver la donc vous voyez Voyez que euh donc le logement a du mal à être aussi bon que le stock donc que le stock de logement d’assistance soit bien placé paral c’est logique enfin on construit là où c’est pratique. Est-ce que le logement elle arrive à faire aussi bien que ce qu’on a fait par le passé ? La réponse est non pour l’instant. C’est qu’en fait on construit plus loin des emplois que les logements assistants. On narrive pas à forcifier au contemplement à ce stade. Euh voilà quelques ici vous avez les dans l’ancien euh vous passé la d’après et donc on a vu que Marseille était vraiment un typique tous les modèles économies qui nous ont été présentés jusque là. Je crois que là on le voit. Vous avez toujours les trois secteurs que je vous ai montré tout à l’heure. Marseille et c’est du noir, le pays d’exclus et Martis c’est du bleu. Et vous avez la corrélation entre le prix du vent de base en haut et l’accessibilité aux emplois. Donc c’est pas la distance sur centre elle vous a été présentée histoire là c’est vraiment le le truc fin accessibilité aux emplois et donc on voit que classiquement euh sur le pays d’ex Martin c’est prix stressé bah plus on est proche des emplois plus le prix long dans l’ancien par contre à Marseille plus je suis proche de trib parce que vous avez une concentration de de valeur basse dans le centreville de Marseille mais malgré le fait que ce centre soit bien situé les des bien nécessement. Donc ça c’est vraiment une particularité à l’échelle nationale. Là vous l’avez sur le 9 donc ça c’est moins prononcé sur le 9 et le neuf ça gomme un peu les différences. Donc là c’est le neuf en promotion immobilière euh c’est moins prononcé mais on voit quand même des tendances derrière et puis ensuite vous l’avez sur l’autopromotion. On voit qu’empont en fait pour déjà elle est faible sur le territoire c’est un cart d’ neuf et puis elle est euh ça consiste à trouver un terrain sur la matière ça mantence qui rêve de pas mal de gens qui ne pasé de la grande sur ce territoire mais globalement en fait les gens où il où est-ce que quel que soit l’endroit où il trouve cette opportunité là on finit toujours à des prix qui sont qui sont comparables et là pour finir vous avez la différence entre les et prix de l’ancien donc on voit que sans surprise à Marseille beaucoup plus cher que l’ancien que vous avez en bouge euh là où par exemple avec son cit quasiment également je crois que c’est la dernière euh donc à Marseille l’accès aux emplois et marchés sont décorés et puis c’est plus avancé en étap donc du conclu euh on a du mal à construire là aussi déjà dans alors que évidemment c’est pertinent du point du carbone du point de vue des coûts des infrastructures et cetera. Donc qu’est-ce qui c’est quoi les titres qu’on a pour transférer de jadonfigurer l’existence ? Il y a déjà des bâtiments existants mais qui sont tous donc c’est quand même une voie centrale quand on voit qu’on arrive plus à transférer jadance, il y a quand même une voie pour optimiser ce qui est déjà construit. Est-ce qu’on a une bati occupé ? Ensuite densification 12 densification de forme on va voir qu’on a on a des endroits peu dense je vais pas montrer sur la pierre mais il existe peu dense et bien situé et on a des endroits bien denses et bien situés dans les deux cas il faut qu’on affine notre outil de densification pour qu’ soit plus performant pour qu’on arrive à transner lang euh deuxème chose on a un problème de conditions et dans ces conditions en fait on a de pa on a les ça a été cité comme clairement dans un territoire comme celui de la métropole extroce le p complètement fondamental mais derrière ça vous avez la stabilité sociale et puis ensuite on a quand même la question du logement abordable et de la solvabilité de ménage. Euh une partie des résultats de ce que je vous ai montré là sont les prises sorties la part des propriétaires occupants, la part des locataires. On n’est pas sans savoir et ça s’est renforcé avec le Covid que les gens rêvent de maison sont jamais enfin c’est un rêve qui n’a jamais décès. Évidemment dans la région accessible uniquement aux personnes les plus aidées, ça facilite pas l’équation. C’est-à-dire que euh la maison, elle est moins chère, sauf qu’en fait elle est rare et désirée. Donc en fait, elle réserve en fait personnes qui qui sont riches. Et en même temps euh le la promotion immobilière est plus cher à produire, elle permet de faire danse mais elle est plus ou moins acceptable acceptable parce qu’elle fait évoluer les façons. On est vraiment dans une équation pas facile où je pense que la suite de notre trava notamment en modélisant le bilan carbone de tout ça parce que ça compte maintenant dans débat public, il y a quand même un nouveau juge de paix qui arrive même si c’est pas juge de paix global, le bilan carbone il aide quand même à conclure des discussions et à faire de la pédagogie. Euh je pense que du côté des arguments environnementaux et économiques pour la collectivité, on va y arriver enfin on a quand même une bassie d’arguments pour expliquer que il faudrait construire plus intelligemment d’un point de vue géographique. Là où on a un vrai sujet je pense c’est sur le prix de sortie de ce produit par rapport à laabilité de ménage. Vous êtes pas sans voir sur le gros sujet. J’ai pas montré les chiffres là. On va jusqu’à 2022 dans nos analyses et 2023 je crois que en j’ai en logement autorisé on est à – 30 % par rapport aux années de an autorisé 12000 dans les années de an donc 2023 on autorise 8000 sur la métropole et quand je regarde 2024 premier trimestre je suis à moins de 1000 autorisé donc il y a un crash en cours quantitatif de production de logement et il est complètement lié à la question de la il y a des conditions particulières qui sont liées au au coût construction très élevée et donc ça c’est c’est des choses un peu conjoncturelles on espère et n’en demeure pas moins que compris sur territoire comme la question de ce qu’on produit à quel prateur qui permett et explique aussi en partie notre capacité bah de répondre à la question qui nous a posé voilà donc on conclut on passe aux questions réponses de trois éléments pour vous dire comment maintenant ce travail là a dépement quelles sont les phases qu’on est en train d’ouvrir et finalement ce que ça va amener. On a présenté qu’une petite partie paraî par un plus lourde parce que il y a beaucoup de choses euh mais qu’une partie de tout ce qui est déjà produit et on a encore beaucoup beaucoup faire. Déjà la plus de ce qu’on a amené là et le travail ce bien mettre en visagis le meuf et l’enté tout ces deux dimensions là et en terme de localisation en terme de prix de sortie et en terme de d’intensité c’est pas on fait le croisement ça c’est un soon très fort de penser l’intensité en avec la mobilité c’est un peu la même problématique mais tout ça oblige quand on est avec des des collègues de l’immobilier euh de les amener aussi sur des questions de c’est quoi l’impact de votre localisation sur la mobilité des chaînes métropolitain parce que si on fait euh d’intensification, c’est pas uniquement pour construire, c’est pas uniquement pour limiter la consommation d’espace, c’est aussi pour décarboner sur la mobilité, c’est aussi pour faciliter euh la proximité dans les déplacements quotidiens pour citoyens. Donc c’est cette approche là qui est un peu multifactoriel qui nous oblige à faire une odeur d’exploitation et pour en arriver à ce qui a été présenté là une collecte de données qui est colossale qui a été conduite ces derniers mois avec les données de la métropole. On a fait on a mobilisé en interne les directions et si les bases de données de la métropole des agents d’urbanisme et après il y a un projecteur derrière entre les vivantes et le FCE pour ramener tout ça dans une sorte de noir de parcelle. Donc c’est vrai que méthodologiquement qu’on est en train de de tester des méthodes qui intéressé particulièrement lourdes et qui induissent une question de localisation. la densité la densité n’a pas la même valeur selon là où elle va atterrir. Ça c’est ça que c’est ça qu’on va éclairer avec les données concrètes. vous a présenté va être complété dans dans les prochaines semaines prochains mois sur le niveau de végétalisation des carcé parce que densifier et et manger le capital de de végétalisation c’est pas essayer d’avoir avec le traitement de données pas uniquement la surface en herbe mais aussi le volume végétal pour rentrer dans vraiment la finesse de ce que territoire et sur les évolutions qui peuvent être induites par les stratégies d’intensification ayant en tête que euh là où on on construit souvent dans un territoire comme le nôtre, on est avec des îs de chaleur particulièrement forts qui vont s’aggraver dans les années qui viennent avec le le réchauffement climatique. Et donc si notre densification enlève la capacité de rafraîchissement de la vég de la végétation, on y perd. Donc on va devoir projeter ça et les outils qu’on développé par l’évidente et le FCE vont nous donner cette capacité d’analyse et de et de projection. On va kiffer aussi le pouvoir d’affaire. Il y a les prix des mètres carrés, mais il y a aussi en face des fois les moyens, le déménage en fonction de la touristique et l’on peut plus ou moins accéder euh à des types de logement et des localisations en fonction des revenus et des caractéristiques des ménages. Ça euh dans la perspective ce qu’ a explicé David, on a pas montré la carte qu’on a gardé un peu sous la C’est une carte qui elle aussi sur cacahuète sur la territorialisation des émissions de gaz. que maintenant nous avons une carte détaillée à des émissions de gaz à effet de ser lié au déplacement de travail. On va pour cela, on l’ on est en train de de préparer la même cumule déjà avec les des déplacements hors de travail où après on pourra cumuler déplacement de travail et mobilité h travail. La première fois qu’on aura ce type d’information avec le niveau de finesse sur un territoire métropolitain en France. parce que ça va intéresser pas mal de monde et notre enleu c’est de croiser ça avec une stratégie de développement territorial et de densité et d’intensité parce que elle révèle cette carte ce que l’on sait mais on passe une intuition et une connaissance les territoires les plus éloignés des transports les territoires sont ceux qui émettent le plus de CO2 et qui consomment le plus d’énergie dans la mobilité. Ça maintenant enfin voilà la prochaine fois on se verra pour de ça. On a de la malation et puis on va croiser ça avec le niveau de pollution et on peut déjà faire un peu de teasing sur ce qu’on est en train de sortir et c’est passionnant et ça cause des problèmes de politique publique énorme. Bien les gens qui sont dans les fortes densité produisent moins de gaz à effet de serre et consomment moins d’énergie que leurs homologues les faibles densité. Il manque de chance c’est eux qui subissent le plus la pollution. Donc il y a une forme de yatus. Je suis vertueux, j’habite en forte densité, je consomme pas beaucoup d’espace, je fais pas beaucoup de kilomètres parce que je consomme pas beaucoup d’énergie, je mets pas beaucoup de CO2. Manque de peau par l’effet de concentration euh je suis dans les secteurs qui ont le plus de pollution et donc j’ai envie de quitter ce secteur pour aller loin de la forte densité, aller dans les faibles densités et du coup je vais venir plus de pollution. Il y a en politique publique là de qui est vachement intéressante qu’on que maintenant on va être capable de mesurer, de quantifier, de projeter. Ça c’est une étape qui est presque ouverte. Euh donc on va essayer de de terminer les prochaines mais là on est encore dans le dans le constat. Le travail queéque David par la suite, c’est la modélisation et on aura besoin de discuter avec nos partenaires privés, publics, travailler avec nous sur des scénarios, tester des hypothèses et si je vous fais un maximum de développement sur un nombre et si je le fais ailleurs, si je le fais d’une manière ou d’une autre, si on le voit une densité construite avec la même densité que la densité qui existait auparavant, si on le fait dans un carte qui est dense, dans la carte qui est pas dense, ça consentif. Donc voilà, on va diversifier les les manières de regarder le développement territorial et avec les outils qu’on met en place, on va leur galogier avec l’ensemble de nos partenaires avec les chercheurs du programme au-dessus pour mieux réfléchir, mieux agir et être très pédagog dans les choix euh de nos stratégies territoriales, mais aussi dans les politiques publiques euh puisqu’on va pouvoir à partir de là décliner euh des dispositifs qui ne sont pas que la planification qui vont être des dispositifs fiscaux, des dispositifs incitatif des dispositifs de mobilité euh voyons la la batterie de de possibilités qui qui s’ouvre pour que toutes nos politiques publiques convergent vers un effort defication et d’intensité plus important dans le dans notre territoire métropolitain. Voilà. Donc on défiche euh ce qui a été montré là est une première contribution dans secteur de RD. On est très très désireux d’entendre vos retours, vos réactions que justement Merci beaucoup. Là, on est un peu juste. Ouais. En terme de timing, on est un peu juste. Donc le sujet du prix aujourd’hui une des qu’on a envion meilleur c’est qu’on a pas pris marché, on a la seule variable d’ajustement de notre prix c’est le concil. Effectivement dit soit en Haus en Provence ou à Marseille on pourra pas payer le français la même. Et là se pose un un débat c’est qu’aujourd’hui si on veut nous on estime que les logements produits, on les rend beaucoup trop cher. Et contrairement à ce qu’on à ce qu’on à ce qu’on peut dire, on n’est pas content des vendres trop chers parce que ça amène de grandes difficultés de commercialisation d’autant plus a plus ces derniers temps avec une explosion des coûts dit c’est pas quand le coût à 4 % qui pose une difficulté c’est la rapidité de certain augmentation et donc nous comm on fait un mier à temps long il faut digérer cette augmentation et et en même temps avec l’innervie on a une augmentation de coût techniqu 30 aujourd’hui tout ça faisant on fait qu’on a un type de production qui est trop cher et donc en nos logements trop chers et longues. La seule variante d’ajustement c’est le difficulté qu’on a c’est que il y a peu de financiers qui est généré. Alors déjà pour se battre un peu la poule nous promoteur on narrive pas à se mettre la course et on arrivera jama parce que le français c’est c’est le démarrage de et donc forcément celui qui le foncier il développe une opération et donc ses collaborateurs et s’il peut faire un peu de marge c’est en même temps simpliqué mais bon et donc çaa pas et donc nous ce qu’on on dit c’est qu’il faut absolument que la puissance face de l’aménagement il y a d’autres on l’a déjà fait il y a d’autres on fait beaucoup et euh le fait de générer du foncier par la science publique à des prix maîtrisés euh et vraiment d’autres garateurs, ça c’est la seule et unique en tout cas aujourd’hui solution pour faire baisser les prix en je répète parce qu’on a un pay et euh bah on voit que selon les on les villes vous l’avez on peut même plus faire le choix euh parce que aujourd’hui je dis n’importe quoi à moins de 1700 1100 € car échable hors taxe et puis bon soit donc quand vous rajoutez un peu de fonci un peu de c un peu de cela parce que vous avez 3000 € TDC ça fait 2600 taxe bah c’est pas possible donc sur leur c’est ce qui pose aussi une difficulté de se dire est-ce que il faut faire du neuve dans tous les territoires de France ? J’ai pas la réponse. Euh et voilà, est-ce qu’il faut faire en sorte de de réaménager le bâtiment ancien ? ce qui pose beaucoup de difficultés parce que euh il y a qu’à frocon mais aujourd’hui quand on voit les volumes de bâtiments qu’il faut réhabiliter de sur éénergissement en France, on n pas les entreprises. OK et aujourd’hui sur certains secteurs de Marseille l’équipe économique si la vue centre publique ne met pas l’argent ça j’entends dire parce que là vous savez qu’il y a il y a le weekend que qui qui est sur le centre ancien de Marseille quand par rapport on annonce des techniques sans l’achat de l’actif pour limité bon ça ça marche juste pas euh deuxième sujet où je voulais réagir c’est sur les chaleur aujourd’hui si on la vie ben on sait sur une chaleur parce qu’on sait du r de chaussé aujourd’hui la problématique c’est que le fait qu’on construise trop bas euh vous vous pouvez avoir à Marseille et moi j’ai ça en tête j’ai habité quelques années c’est le parc Nozar en France hein qui est près de bâtimure c’est des bâtiments a + 12 il y a des hectares de pousse et c’est encore actuellement en 2024 le lieu le plus dense de et il y a des hectares de des fontaines machin. Bon et pourquoi on arrive à faire ça ? Parce qu’on a on a accepté vers 12. C’est vrai qu’aujourd’hui sur Marseille + [Musique] Je pas sûr qu’on y arrive.