Le 23 janvier 2024 s’est tenue la première journée dédiée à la recherche dans le cadre du programme Engagés pour la qualité du logement de demain “Le logement : les nouvelles perspectives d’une recherche en architecture”
Le programme ci dessous est entièrement disponible en rediffusion sur la chaine YouTube du programme
Ouverture : Jean-Baptiste Marie, Directeur général du GIP l’Europe des projets architecturaux et urbains (EPAU)
Keynote 1 « L’innovation dans la politique du logement : les enseignements du Plan Construction ». Caroline Bauer, Maître de conférences, et Richard Klein, professeur à l’ENSAP Lille, LACTH
Table ronde 1 : « Du plan aux fonctions et aux usages dans le logement »
animée par Virginie Picon Lefebvre, Professeure à l’ENSA Paris Belleville, IPRAUS-UMR AUSser
Avec
Guillaume Duranel, Architecte, maître de conférences à l’ENSA Normandie, LET-LAVUE
Kent Fitzsimons, Enseignant à l’ENSAP Bordeaux et directeur du PAVE
Laetitia Lesage, Enseignante-chercheuse à l’ENSA Paris La Villette, Lemérou Architectes
Alexandre Neagu, Architecte-urbaniste et enseignant à l’Université Paul-Valéry Montpellier 3, CRH-LAVUE
Guy Tapie, Professeur à l’ENSAP Bordeaux, PAVE
Jodelle Zetlaoui Léger, Professeure à l’ENSA Paris La Villette et co-directrice du LAVUE
Table ronde 2 : « Rematérialiser l’architecture du logement »
animée par Lola Davidson, Directrice du programme Engagés pour la qualité du logement de demain
Martin Fessard, Architecte, charpentier, doctorant au LACTH, à l’ENSAP Lille et au LGCGE, Université d’Artois et à l’IPRAUS UMR AUSser
Xavier Lagurgue, Architecte, professeur à l’ENSA Paris La Villette, CRH
Florence Lipsky, Architecte, professeure ENSA Paris La Villette, AMP
Philippe Rizzotti, Architecte, maître de conférences à l’ENSAP Lille, Léav
Intervention Hélène Fernandez, Directrice, adjointe au directeur général des
patrimoines et de l’architecture, chargée de l’architecture, Ministère de la Culture
Keynote 2 « Les inégalités de logement aujourd’hui : trajectoire et patrimoine ». Anne Lambert, Chargée de recherche à l’INED et chercheuse
associée au Centre Maurice Halbwachs
Table ronde 3 : « Innover dans la chaine de production du logement »
animée par Corinne Langlois, Sous-directrice à l’architecture, à la qualité de la construction et du cadre de vie, Ministère de la Culture
Anne D’Orazio, Maître de conférences à l’ENSA Paris La Villette, codirectrice
de la Chaire « Le Logement Demain »
Anne Durand, Maître de conférences à l’ENSA Paris La Villette, AMP
Ingrid Nappi, Économiste, professeure à l’École des Ponts ParisTech, directrice de recherches à l’Institut Louis Bachelier et titulaire de la
Chaire « Économie de la transition écologique urbaine »
Lionel Pancrazio, Enseignant-chercheur associé à l’École des Ponts ParisTech et Sorbonne Université, Médiations
Catherine Sabbah, Déléguée générale de l’IDHEAL
Keynote 3 « Expérimenter une nouvelle manière de faire de la recherche en architecture ». Anne-Laure Jourdheuil, Maître de conférences à l’Université Paris Nanterre, LAVUE
Bonjour à toutes et tous euh je remercie Lola davinson pour donc responsable du programme pour son invitation euh ces ces journées de travail qui ouvre votre programme euh avec beaucoup de défis qui vous qui vous attendent euh j’ai été invité au titre de mes recherches euh à l’INAD donc je suis à l’Institut
Nationale d’études démographiques euh je me suis occupée j’ai dirigé l’unité de recherche sur le logement pendant longtemps donc logement inégalité spatiale et trajectoire et plus particulièrement moi j’ai travaillé sur la période dont vient de parler Hélène Fernandez qui est la phase où l’accession à la propriété se développe
Massivement en France dans les années 70 en particulier sous la forme de la maison individuelle donc à cette phase de standardisation où la maison devient un bien de grande consommation et et ce que je vais vous parler ce dont pardon je vais vous parler aujourd’hui c’est pas tellement uniquement de cette
Période on va revenir là-dessus parce que c’est un peu l’héritage dont on dispose aujourd’hui notre modèle résidentiel il est hérité c’est cristallisé pendant c’est il y a 50 ans dans les années 70 mais je vais vous parler des inégalités de logement plus largement en France à la fois du point
De vue des trajectoires et du patrimoine ce qu’on sait donc euh petite introduction juste pour qu’on ait les bons référentiels communs euh tout le monde parle depuis septembre au moins de la crise du logement de la crise immobilière parfois on confond les deux on parle pas du tout de la de la
Même chose la crise immobilière dont on parle c’est une crise euh de de de de la production où les mises en chantier diminueent les transactions dans l’ancien et dans le neuf reculent donc ça il y a un accord sur le fait qu’il y a une crise immobilière qui est récente
Qui est plutôt de l’ordre du secteur si je veux le dire vite de la construction du BTP moi je vais parler ici du logement c’estàd c’est dire des gens qui habitent le logement des usages du logement des gens alinc ou alineed on dit les ménages qui occupent les logements les ménage c’est une
Définition statistique juste pour parler des individus qui sont occupants d’un même logement qu’ils aient ou non un lien de parenté c’est important parce qu’aujourd’hui on a de plus en plus de recohabitation soit familiale intergénérationnelle ou pas soit de cohabitation contrainte entre jeunes actifs ou entre jeunes où il y a pas de
Lien de parenté mais il y a unité de vie commune donc je vous parlez de la crise du logement et là vous avez plein d’indicateurs en tête je les ai remis au tableau parce que en tant que architectes les concepteurs du logement de demain je pense que c’est important
Qu’on parte voilà d’un d’un de de ces chiffres communs alors en particulier les 4 millions de malall logés de la fondation de la B pierre qui qui recens ça de année après année on a surtout aussi je vais insister plutôt dans le bas de la slide sur les 2,3 millions de
Personnes qui sont en attente d’un logement social du faible taux de rotation dans parc de logement social ça veut dire on reste de plus en plus longtemps on sort de moins en moins du logement social euh de parcours d’accession à la propriété à la primoacession en particulier qui sont
Bloqués et de la trajectoire de concentration de notre parc de logement en France en tout cas en France métropolitaine euh alors la crise du logement Jean-Claude dant l’a défini ici comme une crise du logement abordable c’est-à-dire une crise du logement finalement qui répond non seulement aux besoins en logement des ménages mais
Aussi à leur niveau de vie leur niveau de revenu euh et donc qui soit accessible au ménag euh d’une période donnée c’est une crise qui dit ancienne hein il la date du tournant des années 2000 en réalité elle est pas du tout pas du tout récente c’est à partir du moment
Où il y a un décrochage entre les prix du logement et les salaires ou plus largement les revenus des ménages en France donc il y a une évolution en ciseau qui se creuse entre d’un côté les prix du logement locatif privé ou accession qui s’envoolle et les salaires
Qui se donc on rentre dans cette ouverture de des écarts c’est une crise qui se manifeste à la fois du point de vue du stock notre stock de logement est relativement inadapté à la fois on l’a vu aux enjeux climatiques environnementaux c’est pas du tout mes sujets vous êtes bien
Meilleur que moi là-dessus mais aussi adapt à l’évolution de nos modes de vie c’est-à-dire des manières dont on fait famille dont on est en couple aussi dont on utilise le logement pour travailler par exemple on l’a vu en période de covid la polyfonction alité du logement he le fait qu’on on doit pouvoir
Travailler et pas seulement les cadres ou les cadres supérieurs parisiens mais une partie des emplois aujourd’hui sont télétravaillables chez les employés les professions intermédiaires et puis adapté effectivement au TR inadapté aussi au trajectoires professionnelles qui sont de plus précaires donc je vais vous parler un petit peu de ces enjeux
Là avec la question au fond pourquoi on fait du logement mais pour loger des des gens et pour répondre à leurs besoins à eux et donc avec ce parcours résidentiel C aspiration à la mobilité résidentielle et à l’accession qui est aujourd’hui bloqué pas pour tout le monde mais pour
Un grand nombre de ménages dont je vous parlerai après alors qu’est-ce que le logement très rapidement c’est un lieu un bien un patrimoine c’est un lieu ça veut dire un espace qu’on habite qui a des fonctions d’abord repos restauration de soi mais le lieu de l’intimité familiale et aussi très important ce que
Je disais le support d’activités sociale de plus en plus nombreuse historiquement il l’était hein avant le 19e siècle il y avait plein d’activités économiques qui étaient hébergées au sein du logement euh dans dans dans la paysanerie française le petite artisanat ont travaillait à domicile voilà c’est la la la la monofonctionnalité du logement
S’est imposé dans les années enfin le le 19 le 20e siècle fin 19 20e siècle avec la standardisation de la production et le fait que le logement a été de plus en plus conçu pour héberger une unité type famille mononucléaire hein avec enfants coupe cohabitant avec enfant donc resserrement des personnes qui habitent
Sur dans logement et monofonctionnalité de l’usage du logement aujourd’hui on voit que ces deux liens se se se déconnectent un peu c’est un bien qui s’échange sur un marché qui a un prix hein faire l’objet de spéculation et cetera de de rente et puis qui se transmet éventuellement en famille et qu
Le support d’accumulation de de patrimoine c’est le premier type de patrimoine pour posséder en France alors nous donc je parle du point de vue des sciences sociales de la sociologie la démographie plutôt un peu d’économie urbaine comment on travaille sur quelle donné on s’app on fait pas du commentaire de sondage d’opinion on
S’appuie sur le système d’information de la statistique publique les enquêtes logement de l’INC qui sont réalisé à périodicité régulière ou alors les données administratives qui sont enregistrées hein par le le ministère de de l’écologie l’environnement donc les bases vous les connaissez peut-être citadelle Perval pour les notaires les
Bases qui enregistrent les permis trans et cetera aussi très important on travaille sur avec des enquêtes de terrain par observation entretien ou questionnaire parce qu’il y a tout un tas de population et d’usage du logement qu’on capte pas évidemment par les grandes enquêtes de la statistique publique plus le logement est précaire
Ou plus les populations sont vulnérables moins on les a dans les dans les grandes bases statistiques et puis on peut de plus en plus travailler avec du web scrapping ça c’est plutôt pour ce qui est la question de l’accumulation et de la concentration du logement c’est compliqué parce que c’est
L’aspiration de données he sur les plateformes sur les sites de loger rbnb et cetera mais pour travailler un peu sur les échanges les rotations je je mets un petit un petit warning ce sont souvent des données pauvres du point de vue socio-économique du point de vue des indicateurs socio-démographiques on sait
Jamais qui sont derrière en terme de de PCs de profession de ménage et cetera euh alors ça sera mon plan je vais je vais voilà je aller rapidement le modèle dont on a hérité la crise de ce modèle et la concentration donc le modèle des 30 glorieuses dont parlait hélè
Ferlandaise c’est à partir des années 60 pour différentes raisons qu’on verra s’impose un modèle résidentiel principal privilégié en France pas dans l’immédiat après guerre he quand la baé pierre fait son appel en 54 hiver gllaciel et cetera le ministère du Logement d’abord commence avec de la construction de
Collectif et d’individuel de soutien à la propriété et de soutien au logement social c’est après dans le mil des années 60 qu’on se spécialise plutôt dans le la production on intensifie la production de maisons individuelle et on soutient davantage l’accession à la propriété le parcours résidentiel qui s’impose alors comme le parcours
Ascendant c’est le le parcours qui va du logement locatif en ville pour les jeunes couples sans enfant euh à l’accession à la propriété en maison pour les couples avec enfants donc après l’arrivée des enfants c’est euh c’est pas seulement une norme sociale qui s’impose c’est vraiment ce qu’on observe
C’est une corrélation statistique hein on voit se développer la correspondance statistique de plus en plus fort entre un type de ménage et un type d’habitat un statut d’occupation et de plus en plus une localisation alors on n jamais trop su si c’était un choix on parlait pas trop évidemment de périurbain à
L’époque c’est anachronique de dire ça mais en tout cas le développement cet habitat pavillonnaire en périphérie des des grandes villes et dans des couronnes de plus en plus éloignées au à à mesure du développement de ce modèle donc en 78 on a un peu plus de la moitié des
Couples mariés avec enfants hein dans la tranche où les choix résidentiels se font dans les 3040 qui euh s’installe en maison individuelle et qui deviennent propriétaire vous voyez que 30 ans plus tard ces chiffres se sont largement enfin ce modèle c’est encore plus diffusé et installé facteur de diffusion
Il y a des facteurs économiques démographiques et bien sûr politiques le logement c’est un historiquement un lieu d’interventionnisme très fort de l’État dès la fin du 19e siècle encore plus dans l’après-guerre avèement je vous l’ai dit c’est très important de la famille nucléaire la nucléarisation de
La famille aujourd’hui on voit qu’il y a plein de enjeux qui se posent parce qu’on pense la famille différemment aujourd’hui on on on se dit qu’il faut réinventer les liens de solidarité entre générations notamment pour prendre en charge le 4e âge les aidans et cetera que avec les difficultés d’insertion des
Jeunes sur le marché du travail le marché du logement hohabite et cetera mais dans les années 60 70 c’est l’avèement démographique statistique de cette famille nucléaire avec enfants croissance économique faut pas oublier et progression des salaires c’est le compromis fordiste je reviens pas mais qui nourrit en fait la progression des
Salaires la stabilité des revenus et donc qui permet le développement du marché du crédit immobilier en France le modèle pavillonnaire et adossé un système de crédit qui est mis en place dans les années 60 qui est pas du tout le modèle anglo-saxon de l’hypothèque et cetera mais qui soutient et qui permet
Qu’il y ait peu de défaillance sur le marché de l’accession en France on on pourra revenir dessus dans les questions mais voilà développement du marché du crédit et puis surtout politique publique massive de soutien à la propriété donc là il y a vraiment une une évolution des politiques publiques à
La fin des années 60 concours de la maison individuelle c’est Chalandon le ministre Chalandon qui qui lance ça euh et qui qui qui permet de faire émerger des formes un peu standardisées des procédés standardisés de fabrication mais il y a surtout des aides financières et des dispositifs fiscaux
Euh c’est le prépap euh c’est les aides à la les APL et puis après le prépap transformé en prê euh à tau zéro en 95 qui solvabilise moins les ménages modestes mais en tout cas qui continueent à soutenir l’AC h dans les années 90 rapidement la
Courbe ce Mar ce modèle stagne pour des raisons de de hausse des prix et relancé très fortement au milieu des années 2000 en fait on on s’est pas réinventé tellement en France avec l’idée que c’est un modèle non seulement résidentiel mais un modèle social vous vous souvenez peut-être du discours de
Campagne de de Nicolas sarkoosi qui fait de de la maison de l’accès à la propriété individuelle non seulement le symptôme enfin la manifestation d’une trajectoire d’ascension sociale de moyennisation de la société française mais aussi un signe de de de un nouveau pardon outil de la de la protection
Sociale protéger contre les accidents de la vie la vieillesse le chômage et cetera en étant propriétaire on peut plus lisser la fluctuation des revenus et puis signe d’un plus grand respect de de son du patrimoine enfin des du logement de l’environnement et du quartier on est en 2007 c’est après les
Amutes urbaines de 2005 hein donc c’est aussi un contexte mais on a relancé cette politique d’accession à la propriété le rapport de la Cour des comptes euh de 2016 euh sur l’accession à la propriété un peu au vitriol si vous en avez eu connaissance pour dire bon aujourd’hui on a un paysage confus
Cfcayen un nombre impressionnant de plus de 14 aides euh financières et fiscales à l’accession la propriété des dispositifs qui sont très peu utilisé au diffusé et qui permettent surtout pas de réduire les inégalités d’accession à la propriété ça évite le décrochage complet peut-être des petites classes moyennes
Mais ça évite pas les la croissance des inégalités ce modèle est en crise pour des des raisons tout à fait ici je parle pas des questions idéologiques ou politiques qui sont très largement adossées à ces questions de logement en France je parle plutôt des crises structurelles des évolutions démographiques et socio-économiques progression des
Familles recomposés des ménages dit complexes c’est-à-dire où c’est pas ascendant descendants qui vivent ensemble mais avec des collatéraux ou des ménages tiers hébergés dans un logement donc sont des familles qui progressent leur part parmi les ménages en France progresse aussi il y a la progression des ménages d’une composé
D’une seule personne donc des ménages seuls des ménages dit isolés c’est un/ers des ménages en France à Paris c’est 50 %. donc ça évidemment c’est un enjeu pour le le vieillissement du parc existant et la construction du logement de main et puis la dynamique des trajectoires aussi conjugal et familial
Change ça veut dire on a un plus grand grand nombre on on vit un plus grand nombre d’unions successives au cours de la vie et et les les familles tendent effectivement éventuellement à se recomposer ou à à recohabiter et cetera du point de vue des parcours professionnels bon c’est la question de
L’accès à l’emploi stable au CDI sur lequel est assé adossé le système de crédit immobilier en France aujourd’hui il y a 2 tiers uniquement des nouveaux emplois qui se décroche dans le cadre d’un CDI donc pour tous ceux qui commencent en CDI en intérim ou autre l’accès au crédit immobilier est
Évidemment impossible et c’est et c’est une précarisation vous pouvez dire flexibilité des parcours professionnels qui touche pas uniquement les les moins diplômés là on n’est pas dans une crise du logement qui serait juste sur les marches euh des classes populaires mais vraiment dans le cœur des classes moyennes également les classe moyenne on
On l’entend si si on prend la distribution des des PCs ou des niveaux de vie euh c’est les ménages qui sont entre 30 % de la distribution des des revenus en France 70 % ou alors si on résorne en terme de profession c’est toutes les professions intermédiaires
Euh les employés qualifiés euh et et éventuellement euh technicien et cetera et c’est à peu près 60 % des la population frçaise alors les inégalités croissantes moi je vais me cibler sur deux euh vraiment deux deux moments la part enfin deux deux deux gros sujet la part du logement dans le budget des
Ménages euh qui a chez nous très très élevé et un inversement proportionnel au niveau de vie et qui suit encore une fois une trajectoire d’évolution ben relativement incliéante qui monte le décrossage en fait hein la polarisation des inégalités de logement en France il faut retenir un seul sujet c’est ça il y
A toujours eu des inégalités bien sûr de logement de statut d’occupation et cetera mais là on a une polarisation sociale de ces inégalités massives donc la part du logement et l’accession à la propriété pour les primo accédants donc c’est ce qu’on appelle la primoacession donc les ménages qui n’ont jamais accès
À propriéé qui souhaite accéder avec de deux niveaux ça se manifeste c’est le recul de l’âge d’accès hein au moment où le modèle se diffuse là je vous ai dit des années 60 70 l’âge moyen d’accès c’est 25 ans aujourd’hui on est plutôt autour de 32 33 ans et cet âge d’accès
Est très variable en fonction de la la catégorie sociale de l’accès don la PCs ou du niveau de revenu eu et écart des taux d’accession euh alors sur le taux d’effort net des aides euh net des a euh vous voyez j’ai mis en rouge je sais pas
Si c’est très visible il y a plein plein de chiffres mais c’est intéressant on voit deux choses dans ce tableau que le taux d’effort net moyen est le plus élevé dans les déciles des niveaux de vie les plus faibles dans le premier quartil ce les ménages les plus pauvres
En France hein le carart le plus pauvre en France donc il consacrent en moyenne 32 % de leur budget net des aides aux dépenses de logement aux logement et dépenses de logement associés et ce taux c’est important à côté vous voyez il a augmenté de 6 points euh donc entre 2001
Et euh 2013 on est tributaire hein des enquêtes logement de Linc encore une fois mais c’est important de voir que c’est un taux qui augmente très fortement on peut prendre les extrêmes hein on adore les contrastes mais on peut lire la lecture c’est c’est c’est proportionnel mais si vous allez
Directement au quart le plus aisé en bas les le logement représente 15 % 14 % du budget des ménage n des a et ce taux il a à peine augmenté un point plus un point d’évolution donc vous voyez il y avait un écart des déjà en terme de
Poids du budget dans le du poids du logement dans le budget et cette croissance de du poids du budget elle augmente massivement alors la deuxième information néanmoins il y a a il y a de l’espoir c’est que vous voyez les locataires du secteur social notamment dans le premier quartil et le deuxème
Quartille et ben ils sont toujours euh la dépense en logement est bien euh contenu quelque part diminué par l’accès à ce statut occupation dans le parc de logement donc il joue bien son rôle d’amortisseur de crise du logement puisqu’il permet de diminuer la pression budgétaire en logement sur les ménages
D’accord mais là évidemment ce qu’on n pas vous allez me dire c’est le coût de l’énergie associé avec hein qui qui qui qui augmente massivement depuis 2022 2023 l’Ukraine et cetera donc les chiffres attention il faut les il faudrait les réviser donc là je vous ai montré vraiment ce décrochage en matière
D’effort de logement euh donc les chiffres en gras c’est tout statut confondu et puis après ils sont ventilés par type de statut là j’ai j’ai zoomé parce que le tableau il est il est trop grand sinon mais sur quelques quelques déclinaisons notamment secteur social secteur locatif libre pour voir et puis
Vous voyez ce qui pèse beaucoup donc dans les trajectoires bement à la propriété dans les deè 3è quartil on est toujours à peu près un/ers donc c’est les ménages qui qui supportent des gros efforts pour accéder à leur logement parce qu’on l’a dit encore une fois c’est une norme sociale
Qui demeure et c’est une aspiration encore résidentielle très forte euh en France alors l’accession à la propriété là je parle de je vais me centrer sur la primoacession avant d’aller sur les multipropriétaires donc là on voit dans ce tableau c’est un diagramme donc l’évolution du taux de propriétaire par
Tranche d’âge on va pas tous les regarder mais ce que je veux vous voyez c’est la pointe à 30 34 ans 35 39 ans on a une pointe pour les les bateaux euh je je me ferai disputer par mes collègues qui m’entendit parler mais dans les
Années 80 on est là où il y a le taux de propriétaire le plus élevé puis après dans les générations postérieures ça décline ce taux de propriétaire donc on voit bien pour ces tranches d’âge jeune notamment où l’accession à propriété se fait que l’accession à la propriété a
Augmenté pour les générations 78 84 88 et puis après on a un recul de cette accession d’accord pour toutes les âges de la vie mais en particulier le recul est plus marqué pour la première tranche d’âge c’est c’est là où on fait les choix résidentiels un peu décisif dans
Les 30 40 ans donc ce qu’on voit bien c’est ce que Louis Chauvel avait appelé le déclassement des classes moyennes la génération parfois on entend bon il y a plein de mots pour dire cette génération dorée qui a massivement accédé la propriété dans années 70 milieu 80 aujourd’hui en tout cas les
Ménages de 30 à 40 ans sont empêchés beaucoup plus largement dans leur parcours d’action à propriété et ce dont je parle c’est donc un recul de cette âge d’accès et puis surtout cette polarisation sociale on voit encore une un un cisau euh clairement entre les quintiles au qutil de niveau
De vie les plus élevés donc le taux euh d’accession ici c’est toujours la part propriétaire qui augmente dans les dans les la la part des ménages les plus aisé et inversement le décrochage des cartiles des Q1 Q2 donc les 50 % des Français les plus pauvres quelque part
D’accord donc pauvre c’est exagéré hein ce seil de la pauvreté c’est pas ça mais ce que je veux dire les moins moins aisé moins donc on a cette ouverture du ciseau il y a toujours eu des inégalités d’accès encore une fois je le redis la question c’est l’écart entre les taux
D’accès et les taux de propriétaire et la trajectoire d’évolution de ces chiffres c’est ça qui qui nous inquiète donc euh ce qu’on peut ce qu’on comprend aujourd’hui de l’évolution de ces taux d’accès c’est lié principalement pas seulement à la déformation de la structure des ménages qui serait différent dans les catégories
Supérieures et populaires plus ou moins d’enfants plus ou moins de coup plus ou moins de biactif dans les couples même si c’est un facteur important mais c’est aussi la part croissante de l’héritage dans les trajectoires de primo accession d’accord aujourd’hui euh donc pour accéder à à à la propriété du
Logement c’est rassurant finalement c’est comme dans les amphis à la fac ça euh le rôle du patrimoine donc aide directe ou indirecte don héritage on donne de moins en moins de terrain mais on peut donner des maisons ou des PE ou des livret et cetera jou un rôle plus
Important ces aides augmenté pour tous les ménages mais elles augmentent significativement plus par leur montant dans les la catégorie enfin les la part la plus aisée de la population de ces jeunes là encore une fois on zoome sur les jeunes les 25 44 ans euh et donc eux
Ils accèdent de plus en plus souvent à la propriété de plus en plus massivement grâce aux aides familiales au transfert euh intrafamiliaux direct ou indirect qui les sevabilise davantage là où le patrimoine joue aussi un rôle important dans les catégories sociales plus modestes mais évidemment ce patrimoine
Est nettement moins fréquent et un un volume financier moins abondant et puis dernier point ce qu’on voit c’est que euh inégalité d’accès à la propriété mais inégalité aussi en fait de la valeur euh économique des bien àquis je dis logement c’est un bien qui circule sur
Un marché qui a une valeur qui fait évidemment de ses caractéristiques techniques architecturale patrimonial mais surtout de sa localisation de son adresse et on voit que si on regarde le montant de patrimoine immobilier acquis au sein des jeunes ménages entre les plus modestes et les plus aisés il y a
Un écart croissant mais qui est lié au type de biens qu’on achète et la localisation de ces biens d’accord moi j’ai travaillé par exemple sur le dispositif euh des aides à l’accès du PTZ en France du préato zé sur la base du préato zé émis euh par l’État donc
C’est plus de 3 millions de ménages et on voit que il solvabilise beaucoup de ménages he pas seulement les catégories populaires ce préate zé aussi les classes moyennes mais euh on s’éloigne différemment euh des centres urbains en fonction de son niveau de vie et quand on accède à la propriété avec un prêt
Àau zéro on a tendance à s’éloigner encore plus qu’on est une catégorie modeste bah pour des mécanismes assez simples du prix du foncier notamment d’accord construction et foncier euh alors dernière petit point non des moindres parce qu’en réalité c’est ce qui préoccupe aujourd’hui davantage les politiques publiques politiques de
Logement et sur lesquelles elles ont très peu pour le moment d’outil euh de régulation même s’il y a beaucoup de débat sur la fiscalité euh des revenus euh locatifs notamment saisonnier l’immobilier aujourd’hui c’est un sujet sensé parce qu’évidemment politiquement c’est la première forme de patrimoine des ménag en France avant tout ce qui
Est titre financier action obligations et cetera c’est la première forme et c’est pour beaucoup de ménages une source de revenus par les revenus locatifs locatifs meublé non meublé ou location saisonnière touristique alors il y a un grand nombre de propriétaires en rayité en France c’est vrai que j’ai
Oublié cette slide je pense on à peu près 57 % de ménages propriétaire ou accédant à la propriété en France ça veut dire la France peut dire est un pays plutôt de propriétaire en Europe 57 % ce chiffre stagne c’est bien ça le drame des politiques publiques c’est que
Depuis les années 2000 ce ce chiffre stagne dans les années 84 on avait déjà atteint 54 % de propriétaires donc là on voit que quels que soi les dispositifs qu’on met en œuvre en réalité il suffisent pas à solvabiliser de nouveaux ménages pour les faire entrer dans
L’accession donc on a quand même un grand nombre de propriétaires par contre quand on regarde le nombre de logements possédés on voit que la propriété des logements suit une trajectoire de concentration de plus en plus élevé en France cette fois on raisonne au niveau du du du du du parc de logement enfin
D’abord sur les ménages pu après je vous monttr les slides sur les parcs un quart des ménages vous aviez sûrement vu cette note de l’INC je pense C qui est sorti en 2022 c un petit peu une une bombe en tout cas dans le milieu du logement 24 % des ménages
Multipropriétaires possèdent 2/3 donc 1/4 possède 2/3 du parc de logement détenu par les ménages d’accord et si on regarde juste les logements qui sont mis en location en usage de location là c’est 3 % des ménages qui possèdent la moitié des logements mis en location locatif privé d’accord le parc
De lement social en fait en France sur le marché locatif c’est c’est minoritaire on est 17 % des ménages qui sont locataire d’un logement social on a des effets d’optique à Paris parce qu’il a un petit peu plus de logement social et encore et qu’on parle souvent du 19e
40 % de logement ou des banlieux proches mais le logement social c’est une portion congrue sur laquelle on se concentre beaucoup alors que la plupart des inégalités de logement se construisent dans le parc privé d’accord ce parc privé en tout cas ce parc locatif alors la répartition des ménages
Et des logements selon le nombre de logements possédés c’est assez facile à lire il y a Z voyez que quasiment 45 % en 40 % des ménages possèdent zéro logement ce que je vous disais ça correspond au chiffre tout à l’heure de 57 % de propriétair hein donc il y a
Bien 43 % des ménages qui possèdent zéro logement en France d’accord ou qui n’ont pas de crédit à l’accession à la propriété quand dit propriétaire souvent ça englobe propriété et accession et puis inversement vous voyez tout à droite je prends un exemple extrême mais 1 % qui possède 20 logement et plus
D’accord donc on voit cette trajectoire vous pouvez cibler par exemple le le le diagramme qui vaut et rapporter la part des ménages et la part des logements possédés et puis là c’est plutôt la question de la concentration en terme de niveau de vie euh donc on descend de
Manière très très fine parce que vous voyez qu’en fait c’est c’est c’est c’est bah il y a il y a plus de la moitié des ménages qui possèdent rien et après ça augmente de manière euh très très forte en fait pour les derniers déciles ctil ou voir millième de niveau de vie
D’accord où la concentration est maximale et plus on possède un nombre de logements élevés j’ai pas mis cette ça parce que c’est inintéressant mais plus c’est du logement locatif bien sûr et du log logement vacant aussi c’est ça qui est intéressant dans le diagramme de la répartition des usages des logements
Possédés on voit que de tiers c’est du locatif il y a de la résidence secondaire mais il y a aussi du logement vacant inexploité dernière dernier petit point parce que c’est très intéressant ça ça agite plutôt les métropoles alors c’est vrai que faire une politique du logement national ça ça c’est difficile
Aujourd’hui parce qu’on voit une une une décorrellation des trajectoires des territoires en tout cas en France territoires a des prises démographiques économiques d’autres des métropoles qui tirent un peu leur épingle du jeu en tout cas là c’est c’est déjà très présent sur le marché belge enfin à Bruxelles Madrid
Dans les grandes métropoles européennes c’est ce qu’on appelle l’émergence d’un nouveau secteur le civing donc ça c’est le nom marketing le produit marketing le civing c’est plutôt les résidences services à haute à haute qualité de service comme ils disent pour jeunes actifs aisés d’accord donc donc aujourd’hui je va vous dire très
Simplement on sait pas trop le mesurer il faut juste faire le compte à la main il y a des testes soutenus dessus sur les plateformes de location vous trouvez sur le boncoin genens de confiance et cetera ce type d’annonce qui vous dit bah vous avez en fait comme une
Colocation mais il y a pas de le bailleur c’est une c’est une société d’investissement alors en France à Paris par exemple c’est 2000 logements 2000 unités de logement pour le moment on estime à peu près à Bruxelles c’est à peu près 10000 et les stratégies d’investissement se positionne d’abord
Sur euh euh les maisons dit ex unifamilial proche couronn qui sont découpé en logement en petit pardon en chambre où il y a un partage des unités de vie donc là vous voyez la cuisine équipé et cetera et puis vous êtes locataire non pas vous êtes pas
Colocataire de du bail mais vous avez un contrat de location très courte durée très flexible où vous accédez en fait au logements aux espaces de vie commun et au services à ajouter donc là les services je bon vous voyez ils vendent sur le l’annonce rejoignez une fine équipe de colocataire parce qu’en fait
Ils vendent le service de sélection des cooccupants du logement donc ça c’est le marché c’est pas le marché du logement étudiant c’est pas le marché des résidences senior qu’on connaissait c’est un nouveau marché pour jeunes actifs des 25 35 ans Bruxelles ça marche beaucoup parce qu’il y a beaucoup de VAE
VI et cetera de mobilité internationale mais c’est les jeunes actifs qui se mettent en union de plus en plus tard qui accèdent au logement de plus en plus logement stable ou accession de plus en plus tard et qui ont besoin d’une mobilité professionnelle assez importante donc c’est très minoritaire
Comme et comme proportion du parc mais c’est un secteur en plein développement soit par réhabilitation logement ancien soit par promotion immobilière et vous voyez que bon on va pas faire le rendement locatif de ce de ce de ce bien mais c’est très très rentable pour les les investisseurs par prix au mè Carr
Euh voilà donc ma conclusion la conclusion juste pour dire que le logement donc n’est pas un bien qui s’échange comme un autre dans les années 50 60 l’état évidemment même fin 19e siècle avait une politique forte de logement et de construction comme infrastructure en fait développement non seulement du territoire mais aussi démographique
Économique là aujourd’hui on on voit que le logement l’intervention de l’État est encore présente mais relativement réduite et que il y a des difficultés à réguler ce marché du logement qui évidemment se régule pas sur tout un tas de segments euh avec des enjeux non seulement bah
D’accession à propriété là on a pas du tout des parl des enjeux sociospatiaux de de de distribution spatiale des ménages sur le territoire par niveau de vie ou par par âge et cetera avec des enjeux en tout cas en terme de santé des population et bien-être on l’a vu
Pendant le covid on on le voit régulièrement des enjeux de de vivre ensemble et aussi on l’a vu de trajectoirees résidentiell et de trajectoires sociales euh des ménages cette mobilité sociale aujourd’hui on entend panne de l’ascenseur sociale ce que vous voulez en tout cas le fait qu’on peut plus passer facilement d’un
Segment à un autre du parc de logement et d’un statut d’occupation à un autre en fonction l’évolution de sa position dans le cycle de vie c’est-à-dire euh de ses fonctions euh euh familial et et parental ou de ses fonctions professionnelles voilà merci beaucoup euh merci merci beaucoup ça nous semblait important pour redémarrer
Cet après-midi de pouvoir aussi avoir un panorama pas uniquement sur les question de conception et de construction mais aussi sur sur l’accès au logement et toutes les les difficultés qu’on peut voir aujourd’hui on s’est aussi dit avec an que ça serait intéressant de pouvoir avoir un petit échange avec vous suite à
Sa à sa à sa présentation donc voilà c’est pour ça que je reste de ce côté n’hésitez pas si vous avez des questions ou même des commentaires bonjour and architecte urbaniste on parle de crise du logement mais Sylvain grrizau écrit un article il y a pas très
Longtemps qui dit que le mot crise n’est plus trop d’actualité parce qu’on voit pas trop comment on va en sortir puisque on a le zan qui limite la consommation de foncier on a des grosses problématiques de dépollution sur les friches urbaines des cûts de construction qui ont augmenté dont on
Voit pas trop comment ils vont descendre donc du coup une spéculation froncière et une problématique d’aménagement du territoire qui génère des déséquilibres donc aujourd’hui voilà est-ce que la crise c’est le long terme est-ce que c’est pas une refondation euh je pense que le voilà le sujet va aller bien au-delà du la simple
Crise je répond maintenant Lola fa il y a d’autres commentaires ou questions crise crise au sens économique c’est desjustements offre demande donc ce qu’on voit aujourd’hui c’est effectivement désajustement du parc de logement à la demande en logement donc la demande c’est des enjeux démographiques de nombre de ménag de
Composition des ménages de structure des ménages mais aussi ce que je disais donc en terme de de de de mode de vie et de trajectoire euh donc crise si vous voulez c’est c’est parce que ça risonne peut-être euh euh un peu comme un vocabulaire politique et cetera mais
C’est une crise structurelle au sens il y a un désagement un des ajustements structurels de long terme en France maintenant depuis 25 ans presque entre une offre de logement et une demande en logement qui est pas adaptée alors après la réponse politique honnêtement je je je garderai bien parce que c’est pas mon
Mon métier donc je nous les sens sociales on enregistre en fait deux choses les les comportements résidentiell et les mobilités voilà des des des populations ont fait quelquefois des projections démographiques sur les mobilités sur le territoire et encore on se trompe souvent parce que les comportements démographiques évoluent
Relativement euh là on en parle beaucoup en ce moment mais évolue relativement de manière euh plus plus plus vite et un peu plus brutale que prévu sur la question de des où on doit construire et comment on doit construire je crois que par contre le zan on l’a dit est-ce que
C’est c’est le seuil qui va pas c’est la la trajectoire euh de mise en œuvre de de de ce seuil peut-être en tout cas ce qu’on sait c’est qu’on a a plusieurs choses on a un parc de logement inutilisé vacant on a deuxièmement un parc important de logement sous-occupé
En France d’accord ça veut dire qu’on consomme à peu près 80 m Carr de logement par personne nous on parle de notre point de vue de parisien franilien je sais pas excusez-moi d’où vous venez mais souvent on a un prisme francilien de lecture du logement or Paris et l’île-de-fance c’est c’est 18 millions
De ménag c’est 15/e de la France France donc finalement cette cette question du du zan ben il a des territoires effectivement où ça s’impose d’autres part et c’est la trajectoire d’accès vers ces territoirees et c’est peut-être l’outil de contrainte mais ça c’est des questions proprement politiques de politique publique voire politique politique
Politicienne qui qui qui sont pas qui sont pas tellement mes mes sujets quoi Martin Fessard vous avez dit tout à l’heure que le logement social c’était pas vraiment le lieu des des inégalités le problème c’était plutôt dans le marché locatif privé est-ce que néanmoins vous observez un lien peut-être entre la quantité de
Logement sociale dans une zone je sais pas un espèce d’effet de stabilisation peut-être des prix dans le locatif privé est-ce qu’il y a on peut faire un lien làdessus h alors ça ce serait plutôt les travaux des économistes de PSE qui euh qui regardent les effets sur le l’évolution
Des prix à proximité honnêtement c’est très ça ces effets sont très territorialisé et dépendant des infrastructures aussi à proximité par exemple là ce qui est inquiète par exemple une partie des économistes de PSE c’est la question de la spéculation foncière ou de la hausse des prix du
Logement euh dans des communes ou des villes du Grand Paris où vont sortir les gares ù sont en train de sortir les gares et cetera qui sont finalement moins corrélés à la présence de logement social à proximité mais sur Paris intramuros par exemple le 19e l’arrondissement avec le la la plus
Forte proportion de logement social 40 % la moyenne parisienne c’est un peu près 20 donc 40 % de logement social la trajectoire de rattrapage des prix sur le marché euh sur la vente et est la plus quasiment une des plus élevées hein on avait le 9e 10e dont les prix sont assez
Envolés mais dans des dans des quartiers dans des arrondissements et qui sont du coup pas liés à la part vous voyez au taux de présence de logement social qui sont plutôt liés au fait où c’est euh il y avait encore une une réserve de bien à mettre en
Circulation ou à rénover ou en tout cas des marges sur le la vente ouais de l’ donc c’est c’est un peu compliqué à dire au niveau national je pense c’est vraiment pour le coup lié au territoire aux équipements publ qui sont sur ce territoire ou prévus sur ce territoire
Cette dynamique de de spéculation et du coup il y a des travaux assez bien faits à psefin par scho économic si ça vous intéresse