[MIPIM 2024]
Longtemps la classe d’actif reine des marchés immobiliers, le bureau est remis en question par de nombreux investisseurs. Quelle lecture avoir du marché tertiaire français et comment l’aborder ?
Éléments de réponse avec Thibault Delamain, directeur général – Head of Investment and Asset Management, AG Real Estate France sur le plateau de BiTV.
Au MIPIM 2024 nous sommes rejoints sur le plateau de BI TV par Monsieur thbo de laamain qui est directeur général et head of investment and asset management chez AG real estate [Musique] France pebo de laamain merci d’être avec nous sur le plateau de BI TV merci de votre invitation bonjour pour commencer
Si vous me permettez euh peut-on peut-être parler de bureau c’est un secteur sur lequel agéral estate a été pas mal actif euh dans les dernières années et qui est actuellement peut-être un peu chahuté ou euh euh remis en question euh par euh par beaucoup d’investisseurs dans une période un peu
De transformation euh quelle lecture justement faites-vous du marché euh tertière français et puis comment vous l’abordez à l’heure actuelle euh très bonne question il y a beaucoup à dire sur le le bureau depuis euh depuis quelques années le covid étant passé par là effectivement ageril estate a
Toujours été un acteur très actif sur ce domaine avec plutôt du succès fort heureusement parce qu’on a pris des positions très bien localisées ce qui reste finalement assez basique mais qui permet d’arriver à à de très bons résultats des locaux qu’on a réussi à transformer rénover et à les capter de
De la valeur donc on a un marché de bureau qui est très hétérogène malheureusement la localisation et principal critère des secteurs comme Paris sont sousoffreur des secteurs comme péridéfense ou d’autres quartiers périphérique de Paris sont effectivement en grande souffrance on le constate sur notre patrimoine et on le constate sur
Le marché en général le marché des régions lui se porte peut-être un petit peu mieux il y a une profondeur qui est assez intéressante on a des actifs à dans les grandes villes comme lî Lyon ou Marseille et là on voit bien que il y a pas eu une suroffre tertiaire les
Dernières année ce qui permet de fluidifier un peu plus le marché donc si on veut voir le verre à moitié plein au niveau de la demande locative euh en dehors de certaines zones qui sont vraiment en souffrance en périphérie moi je trouve que la demande locative est
Cohérente et bonne on a eu nous plutôt du succès sur nos opérations on a réussi à les louer rapidement sur notre patrimoine on a pas de défaut locatifs les locataires continuent à payer très normalement leurs échéances euh donc il y a pas de crise profonde économique on est dans une stagnation donc c’est
Difficile mais le verre à moitié plein consiste à dire bah la demande locative est toujours là ou sauf dans les zones où effectivement le bureau n’est plus attractif est-ce qu’il le redeviendra c’est ça la grande question comment on peut le transformer s’il ne devient plus attractif c’est ces
Questions qu’on se pose aussi sur notre propre patrimoine pu justement vous mentionnez la transformation à gérer l’esthète a jamais eu peur de remonter l’échelle de risque pour pouvoir créer de la valeur on peut citer en exemple carré playel une opération sur laquelle vous travaillez le 24 rue du Sentier que
L’ancien siège de de business o que je connais bien pour y avoir travaillé que vous avez de depuis qu’on l’a libéré complètement retravailler et relouer récemment à des valeurs de de marché intéressantes euh comment justement une t stratégie valuead CTEL avec l’environnement de marché actuel qui avec quand même des des taux d’intérêt
Un petit peu plus élevés des coûts de financement un petit peu plus élevés on a l’avantage nous d’être un investisseur et un promoteur donc on a une vision plutôt long terme et pour autant agile et opportuniste par par nos deux casquettes donc sur notre propre patrimoine justement on est capable
Quand les opportunités se présentent que ça soit dans Paris ou en périphérie de Paris les deux exemples que vous citez sont intéressants il y en a d’autres de pouvoir aller chercher de la valeur et de s’adapter ça a été récemment le cas sur les actifs parisiens c’est un peu
Moins sur les actifs de périphérie mais pourtant on est des acteurs de long terme donc retransformer un actif de bureau et prévoir une nouvelle mixité avec de nouveaux usages que ça soit du résidentiel de l’activité ce sont des réflexions que l’on a donc dans ce contexte de marché très particulier il
Faut réussir à être agile et à répondre à des nouvelles demandes et des nouveaux usage donc dans Paris euh il y a pas de débat étant donné que la demande est est très euh est très forte en revanche tout ce qui est en dehors de Paris il va
Falloir se réinventer il va falloir convaincre les autorités publiques de nous faire confiance pour aller chercher de nouvelles opportunités de transformation ça va prendre du temps mais l’immobilier c’est des cycles longs donc il faut pouvoir passer ces ces étapesl on a la chance de nous ne pas
Faire appel à de la dette extérieure donc d’être finalement endetté vis-à-vis de nos assurés et d’avoir leur confiance pour gérer un patrimoine sur le long c’est le long terme qui nous permettra de passer les cycles et là on est dans un cycle un peu compliqué et de pouvoir faire évoluer notre patrimoine en
Fonction de ces cycles et justement qui dit long terme dit conviction dans un moment de réinvention comme vous parlez quelles sont justement ces convictions ces priorités ces lignes de ces lignes de force que vous entendez suivre dans ce dans ce travail d’évolution sur un cyle
Qui qui semble être en train de de de pas de se retourner mais de un nouveau cy qui semble s’ouvrir on porte beaucoup d’attention à l’utilisateur depuis un certain nombre d’années euh c’est lui qui nous génère du revenu dans toutes les classes d’actifs et c’est auprès de lui qu’on doit se soucier principalement
De son bien-être et de son son intérêt pour l’usage de des immeubles qu’on lui délivre donc notre souci c’est vraiment de s’assurer que on répond parfaitement à la demande donc sur la classe d’actif bureau dans les localisations que sur lesquels nous intervenons on s’assure depuis plusieurs années d’apporter le
Maximum de services je vais pas rentrer dans le détail de tous les services mais il faut se réinventer sur les services depuis un certain nombre d’années travailler avec des c-workers travailler avec des hospitality managers euh mettre en place des mobilités douces et ça ça permet de satisfaire les
Demandes euh en dehors de la classe d’actif bureau en logistique également il faut pouvoir s’adapter aux différentes géographies qui sont intéressantes pour les les chargeurs ou pour les opérateurs logistiques sortir un peu des dorsales comme nous on a pu le faire dans le passé alors on est moins actif en logistique récemment
Parce qu’on av un constitué un patrive moine sur plutôt les périodes avant covid on reviendra certainement à la logistique parce que ça reste une classe d’actifs que l’on maîtrise et qui est intéressante et qui fait partie maintenant du paysage économique euh beaucoup plus qu’avant donc voilà vraiment se concentrer sur les
Utilisateurs et après essayer de cre les autorités publiques les villes lorsqu’il y a besoin de transformer les usages de pouvoir nous accompagner d’être réceptif aux propositions qu’on peut leur faire en première couronne ça sera principalement le vrai sujet transformer un immeuble de bureau en logement ou transformer un projet qui était
Initialement du bureau vers un projet de logement il faut qu’on ait un travail important avec les collectivités pour pouvoir opérer ces transformationsib de la main merci beaucoup d’être passé sur le plateau de B TV pour part AG cet éclairage merci aussi à tous et toutes d’avoir été avec
Nous puis je vous dis à bientôt au MIPIM 2024 sur bi [Musique] TV